Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej rodzi po stronie nabywcy szczególne skutki prawne, odmienne od klasycznej sprzedaży cywilnoprawnej. Konstrukcja egzekucji z nieruchomości opiera się na założeniu, że nabywca uzyskuje prawo własności w sposób pierwotny, w wyniku orzeczenia sądu o przysądzeniu własności. Oznacza to, że jego prawo nie jest wywodzone z prawa dłużnika w drodze czynności prawnej, lecz powstaje z mocy orzeczenia sądowego.
Zgodnie z art. 998 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.2024.1568), z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca staje się właścicielem nieruchomości, a prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej wygasają. W konsekwencji przyjmuje się, że co do zasady nabycie w toku egzekucji następuje „bez obciążeń”.
Zasada ta nie ma jednak charakteru absolutnego.
Nie wygasają bowiem ograniczenia o charakterze publicznoprawnym. Do tej kategorii należą m.in. ograniczenia wynikające z objęcia nieruchomości ochroną konserwatorską poprzez wpis do:
- Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ),
- Wojewódzkiej Ewidencji Zabytków (WEZ),
- rejestru zabytków.
Wpis do rejestru zabytków następuje w drodze decyzji administracyjnej i wywołuje daleko idące skutki w sferze prawa publicznego. Wpis do GEZ i WEZ ma charakter ewidencyjny, lecz również skutkuje ograniczeniem prawa własności.
W praktyce oznacza to, że nabywca rzeczywiście uzyskuje nieruchomość wolną od obciążeń prywatnoprawnych, lecz nie wolną od ograniczeń administracyjnoprawnych. Wpis do GEZ, WEZ czy rejestru zabytków „podąża za nieruchomością” i wiąże każdego kolejnego właściciela, w tym również tego, który nabył ją w drodze egzekucji.
Czy komornik ma obowiązek poinformować o ujęciu nieruchomości w ewidencji?
Odpowiedź na powyższe pytanie nie jest prosta i jednoznaczna. Komornik ma obowiązek ustalić stan prawny nieruchomości oraz wskazać okoliczności wpływające na jej wartość. Jeżeli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków i informacja ta widnieje w księdze wieczystej, powinna zostać uwzględniona w opisie. Jej pominięcie może stanowić naruszenie obowiązków procesowych, zwłaszcza że ochrona konserwatorska istotnie wpływa na wartość nieruchomości.
W przypadku wpisu do GEZ lub WEZ sytuacja jest bardziej skomplikowana. Wpisy te nie są ujawniane w księdze wieczystej i przepisy nie nakładają na komornika obowiązku badania ewidencji gminnej czy wojewódzkiej. Jednak jeżeli informacja o ochronie konserwatorskiej wynika z operatu szacunkowego, dokumentów w aktach lub planu miejscowego, powinna zostać uwzględniona jako czynnik wpływający na wartość.
Brak informacji o wpisie, nie stanowi wady prawnej nieruchomości
Brak informacji o wpisie nie stanowi „wady” nieruchomości w rozumieniu prawa cywilnego. Sprzedaż egzekucyjna nie podlega rękojmi, a ochrona konserwatorska ma charakter publicznoprawny, wobec czego nie wygasa z chwilą przysądzenia własności.
Jeżeli nabywca dowie się o wpisie na etapie opisu i oszacowania, w terminie do wniesienia zarzutów, może zakwestionować prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości. Po upływie wskazanego terminu, możliwości te mogą być znacznie ograniczone, a nawet niemożliwe. Po uprawomocnieniu się przysądzenia, co do zasady nie można żądać obniżenia ceny ani uchylenia jego skutków.
Podsumowując, wpis do GEZ, WEZ czy rejestru zabytków przechodzi na nabywcę, nie jest wadą nieruchomości i nie wygasa w egzekucji. Kluczowe znaczenie ma etap opisu i oszacowania, wówczas nabywca powinien weryfikować, czy wszystkie istotne ograniczenia zostały ujawnione.
Wygrałem licytację, nie wiedząc o ujęciu nieruchomości w ewidencji – co mogę zrobić?
Gminna Ewidencja Zabytków to lokalny wykaz obiektów o wartości historycznej, kulturowej lub artystycznej prowadzony przez gminę zgodnie z ustawą o ochronie zabytków. Obiekty ujęte w GEZ wymagają od właściciela uzgadniania np. pozwolenia na budowę czy rozbiórkę z wojewódzkim konserwatorem zabytków, co w praktyce utrudnia remonty lub modernizacje.
Usunięcie nieruchomości z GEZ jest możliwe, ale nie ma prostej, formalnie usankcjonowanej procedury. Kluczowym momentem jest chwila, w której właściciel podjął informację o ujęciu nieruchomości w ewidencji. To od tego momentu zaczynają biec terminy do podjęcia działań
W praktyce istotna jest analiza, na jakiej podstawie i kiedy wpis nastąpił. Wpis do GEZ następuje w drodze czynność lub zarządzenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że czynność ta ma charakter aktu z zakresu administracji publicznej dotyczącego uprawnień lub obowiązków właściciela, a więc może podlegać kontroli sądowej.
Jeżeli zarządzenie zostało wydane z zachowaniem wymogów ustawowych i proceduralnych, usunięcie nieruchomości z ewidencji jest znacznie utrudnione. Właściciel może jednak wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na czynność lub zarządzenie polegające na ujęciu obiektu w ewidencji, wykazując naruszenie swojego interesu prawnego poprzez nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności.
Jeżeli natomiast wpis nastąpił z naruszeniem przepisów, np. bez wymaganych uzgodnień z konserwatorem, bez należytego uzasadnienia wartości zabytkowych obiektu albo z pominięciem standardów proceduralnych, sąd administracyjny może stwierdzić bezskuteczność lub nieważność takiego aktu bądź czynności.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej daje nabywcy własność „bez obciążeń” prywatnoprawnych, ale nie eliminuje ograniczeń publicznoprawnych. Ochrona konserwatorska wynikająca z wpisu do GEZ, WEZ czy rejestru zabytków pozostaje w mocy i wiąże każdego kolejnego właściciela, także tego, który nabył nieruchomość w drodze licytacji.
Brak informacji o wpisie nie stanowi wady prawnej nieruchomości, a po uprawomocnieniu się przysądzenia własności możliwości wzruszenia skutków licytacji są bardzo ograniczone. W praktyce ewentualne działania powinny koncentrować się na weryfikacji podstawy wpisu i jego legalności, w tym możliwości zaskarżenia zarządzenia lub czynności organu gminy do sądu administracyjnego. Jeśli mierzą się Państwo z podobnym problemem – zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.
