Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 13 maja 2026 r., sygn. akt II SA/Kr 1337/25 (wyrok dostępny jest w serwisie sip.lex.pl, pod adresem: https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/524201314/1?directHit=true&directHitQuery=II%20SA%2FKR%201337%2F25), stwierdził nieważność części uchwały Rady Miejskiej w Wieliczce dotyczącej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Wieliczka.
Sprawa miała istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości oraz inwestorów planujących realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Kwestionowany zapis planu przewidywał bowiem, że miejsca parkingowe należy realizować na ogólnodostępnych parkingach lub w garażach, przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że do wskaźników parkingowych nie wlicza się miejsc w garażach podziemnych w budynkach.
W praktyce oznaczało to, że nawet jeżeli inwestor zaplanował odpowiednią liczbę miejsc postojowych w garażu podziemnym, miejsca te nie były uwzględniane przy ocenie spełnienia wymogów planu miejscowego. Właściciel nieruchomości musiałby więc przewidzieć dodatkowe miejsca parkingowe na zewnątrz albo w odrębnym budynku garażowym.
Wyrok pokazuje, że władztwo planistyczne gminy nie ma charakteru nieograniczonego. Gmina może określać zasady zagospodarowania terenu, w tym minimalną liczbę miejsc parkingowych, ale nie może robić tego w sposób arbitralny, nieproporcjonalny i oderwany od realiów współczesnego budownictwa.
Stan faktyczny sprawy
Sprawa dotyczyła skarg właścicieli nieruchomości położonych na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Wieliczka.
Skarżący zakwestionowali część uchwały Rady Miejskiej w Wieliczce z dnia 26 stycznia 2023 r. nr XLIX/712/2023. Chodziło o zapis, zgodnie z którym miejsca parkingowe należy realizować na ogólnodostępnych parkingach lub w garażach, z zastrzeżeniem niewliczania do wskaźników parkingowych miejsc w garażach podziemnych w budynkach.
Właściciele nieruchomości wskazywali, że takie rozwiązanie nadmiernie ogranicza możliwość racjonalnego zagospodarowania działek. W szczególności prowadzi do sytuacji, w której inwestor, mimo zaprojektowania garażu podziemnego z odpowiednią liczbą miejsc postojowych, musi dodatkowo tworzyć miejsca naziemne.
W ocenie skarżących regulacja ta nie miała uzasadnienia funkcjonalnego. Garaże podziemne są bowiem pełnowartościową formą zapewnienia miejsc postojowych. W wielu inwestycjach mieszkaniowych stanowią wręcz rozwiązanie bardziej racjonalne, estetyczne i korzystne z punktu widzenia ładu przestrzennego niż rozbudowane parkingi naziemne.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie podzielił zasadnicze argumenty skarg i stwierdził nieważność zaskarżonego zapisu w odniesieniu do nieruchomości skarżących.
Dlaczego zapis planu był problemem dla właścicieli?
Problem nie sprowadzał się wyłącznie do technicznego sposobu liczenia miejsc parkingowych. W praktyce taki zapis planu mógł istotnie wpływać na sposób wykonywania prawa własności.
Jeżeli miejsca w garażach podziemnych nie są wliczane do wskaźników parkingowych, inwestor musi wygospodarować dodatkową przestrzeń na miejsca postojowe. Może to prowadzić do ograniczenia powierzchni możliwej do zabudowy, zmniejszenia liczby lokali, ograniczenia terenów zielonych albo pogorszenia funkcjonalności całej inwestycji.
Takie rozwiązanie może być szczególnie dotkliwe przy zabudowie wielorodzinnej, gdzie garaże podziemne są obecnie standardowym sposobem zapewniania miejsc parkingowych. Pozwalają one ograniczyć liczbę samochodów na powierzchni terenu, poprawić estetykę osiedla i przeznaczyć większą część działki na zieleń, ciągi piesze albo przestrzenie wspólne.
W praktyce sporny zapis mógł więc prowadzić do paradoksalnego rezultatu. Inwestor zapewniał miejsca parkingowe w garażu podziemnym, ale z punktu widzenia planu miejscowego nadal musiał tworzyć kolejne miejsca postojowe poza tym garażem.
Tego rodzaju regulacja wpływa nie tylko na ekonomikę inwestycji, lecz także na sposób korzystania z nieruchomości. Dlatego sąd oceniał ją nie tylko jako wymóg planistyczny, ale również jako ograniczenie prawa własności.
Sąd: gmina przekroczyła granice władztwa planistycznego
WSA w Krakowie uznał, że zaskarżony zapis planu przekraczał granice władztwa planistycznego gminy i naruszał zasadę proporcjonalności.
Sąd przypomniał, że gmina może ingerować w sposób wykonywania prawa własności poprzez ustalenia planu miejscowego. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Ograniczenia wprowadzane w planie powinny być racjonalne, potrzebne i proporcjonalne do celu, któremu mają służyć.
Celem przepisów dotyczących minimalnej liczby miejsc parkingowych jest zapewnienie prawidłowej obsługi komunikacyjnej inwestycji. Chodzi przede wszystkim o to, aby nowa zabudowa nie obciążała wyłącznie dróg publicznych ani miejsc postojowych przeznaczonych dla sąsiednich nieruchomości.
Sąd zwrócił jednak uwagę, że przepisy nie przesądzają, w jaki dokładnie sposób inwestor ma ten cel osiągnąć. Jeżeli miejsca parkingowe są zapewnione na terenie inwestycji, a ich liczba odpowiada wymaganiom planu, to co do zasady nie ma podstaw, aby z góry wykluczać miejsca zlokalizowane w garażu podziemnym.
Innymi słowy, istotny jest efekt, czyli zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc postojowych. Sam fakt, że miejsca te znajdują się pod budynkiem, nie powinien automatycznie prowadzić do ich pomijania przy obliczaniu wskaźników parkingowych.
Garaże podziemne jako racjonalny sposób realizacji obowiązku parkingowego
W uzasadnieniu wyroku sąd zaakcentował, że nie ma przeszkód prawnych, aby inwestor wybrał najbardziej racjonalne i optymalne narzędzie realizacji obowiązku zapewnienia miejsc postojowych. W zależności od charakteru inwestycji i warunków technicznych mogą to być miejsca naziemne, garaże wolnostojące albo garaże podziemne.
Wykluczenie miejsc w garażach podziemnych prowadziło natomiast do obowiązku zapewnienia dodatkowych miejsc na zewnątrz albo w odrębnym budynku garażowym. Taki wymóg mógł powodować nadpodaż miejsc parkingowych, skoro miejsca w garażach podziemnych i tak byłyby już faktycznie dostępne dla mieszkańców.
Sąd odwołał się również do współczesnych standardów budownictwa wielomieszkaniowego, w których garaże podziemne są często rozwiązaniem podstawowym. Pozwalają one lepiej zagospodarować teren, ograniczyć powierzchnię parkingów naziemnych i poprawić jakość przestrzeni wokół budynków.
Z tej perspektywy sporny zapis planu został oceniony nie tylko jako naruszający uprawnienia właścicieli, ale także jako czynnik hamujący rozwój nowoczesnego budownictwa.
Praktyczne znaczenie wyroku
Wyrok WSA w Krakowie ma znaczenie dla właścicieli nieruchomości, deweloperów oraz inwestorów, których działki są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego zawierającymi podobne ograniczenia.
Orzeczenie pokazuje, że zapis planu miejscowego może zostać zakwestionowany, jeżeli w sposób nieproporcjonalny ogranicza możliwość racjonalnego zagospodarowania nieruchomości. Nie wystarczy samo powołanie się przez gminę na potrzebę zapewnienia miejsc parkingowych. Konieczne jest jeszcze wykazanie, że przyjęty sposób regulacji rzeczywiście służy racjonalnej gospodarce przestrzennej i nie obciąża właściciela ponad potrzebę.
W praktyce szczególne znaczenie mogą mieć sprawy, w których plan miejscowy wymaga zapewnienia miejsc parkingowych, ale jednocześnie ogranicza możliwość zaliczenia do tego obowiązku miejsc w garażach podziemnych. Taki zapis może wpływać na kształt projektu budowlanego, liczbę możliwych do realizacji lokali, układ terenu, koszty inwestycji oraz możliwość uzyskania pozwolenia na budowę.
Nie oznacza to jednak, że każdy zapis planu dotyczący miejsc parkingowych będzie wadliwy. Gmina ma prawo regulować kwestie obsługi komunikacyjnej terenów inwestycyjnych. Problem powstaje wtedy, gdy regulacja traci racjonalny związek z celem, któremu ma służyć, i prowadzi do nadmiernego ograniczenia prawa własności.
Co może przesądzać o wyniku podobnej sprawy?
W podobnych sprawach znaczenie może mieć przede wszystkim treść konkretnego planu miejscowego. Należy sprawdzić, czy plan określa jedynie minimalną liczbę miejsc postojowych, czy też dodatkowo narzuca sposób ich realizacji.
Istotne może być również to, czy plan dopuszcza zaliczenie miejsc w garażach podziemnych do wskaźników parkingowych. Jeżeli takie miejsca są wyłączone, trzeba ocenić, czy organ przedstawił przekonujące uzasadnienie takiego rozwiązania.
Znaczenie ma także charakter planowanej inwestycji. Inaczej wygląda sytuacja przy zabudowie jednorodzinnej, inaczej przy zabudowie wielorodzinnej, gdzie garaże podziemne są często standardem technicznym i funkcjonalnym.
Ważna jest również możliwość wykazania, że sporny zapis realnie ogranicza właściciela. Może chodzić na przykład o zmniejszenie powierzchni możliwej do zabudowy, konieczność rezygnacji z części lokali, ograniczenie terenów zielonych, zwiększenie kosztów inwestycji albo utrudnienie uzyskania pozwolenia na budowę.
Nie bez znaczenia pozostaje również dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych. W sprawie rozpoznanej przez WSA w Krakowie istotne było to, że podobny zapis był już przedmiotem oceny Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Czy każdy zapis planu można zakwestionować?
Nie każdy zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczący parkingów będzie wadliwy. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy treści planu, położenia nieruchomości, charakteru inwestycji oraz rzeczywistego wpływu regulacji na wykonywanie prawa własności.
Wątpliwości mogą jednak powstać zwłaszcza wtedy, gdy plan miejscowy nakazuje zapewnienie miejsc parkingowych w określony sposób, mimo że ten sam cel można osiągnąć przy użyciu rozwiązań mniej uciążliwych dla właściciela.
Szczególnej analizy wymagają sytuacje, w których plan nie pozwala wliczać miejsc w garażach podziemnych do wskaźników parkingowych, chociaż miejsca te rzeczywiście służą obsłudze danej inwestycji. W takich przypadkach warto sprawdzić, czy ograniczenie ma racjonalne uzasadnienie i czy nie prowadzi do nieproporcjonalnej ingerencji w prawo własności.
Samo niezadowolenie z treści planu nie wystarcza jeszcze do skutecznego zaskarżenia uchwały. Konieczne jest wykazanie naruszenia interesu prawnego oraz istotnego naruszenia zasad sporządzania planu, trybu jego sporządzenia albo przekroczenia granic władztwa planistycznego.
Plan miejscowy nie może być oderwany od realiów inwestycji
Wyrok WSA w Krakowie potwierdza, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą realnie wpływać na sposób korzystania z nieruchomości. Dlatego nie mogą być traktowane jako neutralne postanowienia techniczne.
Gmina ma prawo kształtować politykę przestrzenną i określać wymagania parkingowe. Musi jednak działać w granicach prawa, z poszanowaniem zasady proporcjonalności i konstytucyjnej ochrony własności.
Jeżeli plan miejscowy pomija racjonalne rozwiązania techniczne, takie jak garaże podziemne, i nakłada na właściciela obowiązki trudne do uzasadnienia funkcjonalnie, warto zweryfikować, czy takie ograniczenie zostało wprowadzone zgodnie z prawem.
Właściciel nieruchomości nie powinien zakładać, że każdy zapis planu miejscowego jest definitywnie niepodważalny. Podstawą dalszych działań powinna być jednak zawsze szczegółowa analiza dokumentów, stanu faktycznego i rzeczywistego wpływu planu na możliwość zagospodarowania nieruchomości.
Jak kancelaria pomaga w sprawach dotyczących planów miejscowych?
Sprawy dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wymagają połączenia wiedzy z zakresu prawa administracyjnego, prawa nieruchomości, procesu inwestycyjnego i konstytucyjnej ochrony prawa własności.
Kancelaria analizuje treść planów miejscowych, uchwał planistycznych, uzasadnień, prognoz, dokumentacji planistycznej oraz korespondencji z organami gminy. Oceniamy, czy konkretny zapis planu rzeczywiście mieści się w granicach władztwa planistycznego, czy też może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności.
Pomagamy również w ocenie, czy właściciel nieruchomości ma interes prawny w zaskarżeniu uchwały planistycznej oraz czy istnieją podstawy do przygotowania skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.
W sprawach inwestycyjnych analizujemy także wpływ zapisów planu na możliwość uzyskania pozwolenia na budowę, liczbę możliwych do realizacji lokali, sposób urządzenia miejsc parkingowych oraz opłacalność planowanej inwestycji.
