Od 1 stycznia 2026 roku polski rynek nieruchomości mierzy się z bezprecedensowym wyzwaniem prawno-budowlanym. Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej, potocznie określana jako Ustawa schronowa albo Ustawa bunkrowa, która weszła w życie na początku roku, wprowadziła szereg obowiązków obowiązki dla inwestorów, deweloperów oraz architektów.
Kluczowym elementem nowych regulacji stała się konieczność projektowania i wykonywania infrastruktury umożliwiającej zorganizowanie miejsc doraźnego schronienia, znanych powszechnie pod skrótem MDS.
Regulacje jakie wprowadziła Ustawa schronowa stanowią już pełnoprawny element procedury administracyjnej, bez którego niemożliwe jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla większości obiektów wielorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej posiadających kondygnacje podziemne.
Dla sektora deweloperskiego oznacza to konieczność zderzenia się z nowymi realiami technicznymi oraz ryzykiem drastycznego wzrostu kosztów realizacji inwestycji. Jednak niezależnie od zakresu planowanej inwestycji – warto poznać regulacje ustawy schronowej, bowiem nie dotyczą one tylko największych deweloperów.
Obowiązek schronowy? Dla każdego rodzaju nieruchomości?
Kluczowym punkt wyjścia dla każdej inwestycji budowlanej stanowi określenie zakresu norm prawnych jakie będą miały zastosowanie w przypadku danego przedsięwzięcia. Wobec tematu zagadnienia poruszanego w niniejszym artykule – od tego roku należy także ustalić czy dla planowanego obiektu znajdą zastosowanie regulacje Ustawy schronowej.
Zgodnie z brzmieniem art. 94 ust. 1 Ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia o określonej pojemności uzależnionej od konkretnej specyfikacji danego obiektu.
Szczególne komplikacje pojawiają się w przypadku budynków realizujących funkcję o charakterze mieszanym, przykładowo łączących strefy zamieszkania zbiorowego z usługami użyteczności publicznej.
Budynki zamieszkania zbiorowego, takie jak hotele czy pensjonaty, nie zostały wprost ujęte przez ustawodawcę w tym katalogu. Jednak na mocy art. 94 ust. 3 Ustawy schronowej, przepisy regulujące MDS stosuje się również do każdej części budynku o określonym przeznaczeniu.
Oznacza to, że jeśli w podziemiu pensjonatu zaprojektowano na przykład salę sportową, strefę spa lub inne pomieszczenia realizujące funkcję użyteczności publicznej o łącznej powierzchni przekraczającej 250 m², cała ta strefa zostanie objęta obowiązkiem schronowym. Niestety niezależnie od realizowanej funkcji – Ustawa schronowa w sposób rygorystyczny normuje konieczność przystosowania garaży podziemnych do wytycznych właściwych dla MDS.
Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, iż w ramach Ustawy schronowej, oraz powiązanych aktów prawnych, ustawodawca przewiduje szereg wyłączeń. Możliwość ich zastosowania pozostaje jednak każdorazowo powiązana z konkretną specyfikacją przedsięwzięcia.
Obowiązek projektowania i wykonywania MDS nie ma przykładowo zastosowania, jeżeli z obliczeń wskaźnikowych wynika, że projektowana pojemność schronu wynosiłaby poniżej 15 osób.
Odpowiedzialność karna inwestora a składane oświadczenia.
Ustawa schronowa zaktualizowała proces uzyskiwania pozwolenia na budowę za sprawą nałożenia na inwestora obowiązku dołączenia do wniosku oświadczenia o obowiązku wykonania MDS ze wskazaniem jego pojemności albo o braku takiego obowiązku.
Deklaracja ta nie jest wyłącznie formalnym załącznikiem o charakterze technicznym służącym celom ewidencyjnym. Ustawa schronowa przewiduje surowe konsekwencje za podanie nieprawdy. Powyższe oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej, a w jego treści należy zawrzeć klauzulę odnoszącą się bezpośrednio do Kodeksu karnego.
Zgodnie z brzmieniem art. 233 § 6 Kodeksu karnego: „Przepisy § 1-3 oraz 5 stosuje się odpowiednio do osoby, która składa fałszywe oświadczenie, jeżeli przepis ustawy przewiduje możliwość odebrania oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.” Taka konstrukcja prawna oznacza, że błędna interpretacja przepisów lub próba sztucznego zaniżenia parametrów budynku może skończyć się dla inwestora zarzutami karnymi, co drastycznie podnosi poziom ryzyka osobistego i biznesowego przy realizacji przedsięwzięć deweloperskich.
Kolizja wymagań technicznych z codzienną funkcjonalnością obiektu.
Praktyczna realizacja wymogów technicznych dla MDS, określonych w Rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania oraz wymagań, jakie powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia, generuje poważne konflikty z codziennym użytkowaniem przestrzeni podziemnych.
Szczególne wyzwanie stanowią przeszklenia okienne i drzwiowe. W przypadku chęci doświetlenia podziemnych sal sportowych czy rekreacyjnych, projektant napotyka barierę w postaci rygorystycznych norm bezpieczeństwa.
Zgodnie z załącznikiem do Rozporządzenia MDS, organizacja schronienia w pomieszczeniu posiadającym okna wymaga, aby łączna powierzchnia otworów okiennych ponad poziomem terenu nie przekraczała 30% powierzchni tej części ściany, powierzchnia każdego pojedynczego otworu okiennego wynosiła maksymalnie 2 m², a odległość między sąsiednimi otworami wynosiła co najmniej 0,4 m. Co więcej, wszelkie osłony przy takich otworach muszą mieć grubość konstrukcyjną co najmniej 25 cm w przypadku wykonania z żelbetu klasy co najmniej C20/25 lub 38 cm murem z cegły pełnej. Spełnienie tych kryteriów w obiekcie, który na co dzień ma pełnić funkcję reprezentacyjnej czy dobrze doświetlonej strefy sportowej, drastycznie ogranicza jego walory estetyczne i użytkowe.
Kolejnym problemem jest ewakuacja. Wymogi lokalizacji wyjść ewakuacyjnych poza strefą prognozowanego zagruzowania, definiowaną jako teren w odległości co najmniej 1/3 wysokości budynku od ściany zewnętrznej, zmuszają do rezygnacji ze standardowych rozwiązań komunikacyjnych. Brak możliwości wyprowadzenia wyjścia poza tę strefę skutkuje koniecznością drastycznego powiększenia kubatury pomieszczenia przeznaczonego na MDS do minimum 30 m³ na osobę, co w wielu przypadkach czyni inwestycję ekonomicznie nieopłacalną
Ustawa schronowa a utrudnienia biznesowe i luki interpretacyjne.
Wprowadzenie ustawy schronowej znacząco skomplikowało kalkulacje biznesowe inwestorów. Podstawowym utrudnieniem jest skokowy wzrost kosztów budowy części podziemnej, wynikający z konieczności stosowania droższych klas betonu, dodatkowego zbrojenia stropów oraz projektowania kosztownych instalacji awaryjnych.
Poważną barierą jest również brak możliwości bilansowania infrastruktury ochronnej pomiędzy sąsiednimi inwestycjami komercyjnymi tego samego inwestora. Zgodnie z art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego: „Pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego.”
To uniemożliwia formalne zaliczenie powierzchni MDS w nowym budynku na poczet sąsiednich, istniejących już obiektów położonych na innych działkach, nawet jeśli są one powiązane funkcjonalnie.
W przypadku braku możliwości wdrożenia optymalizacji projektowej, inwestor powinien rozważyć zainicjowanie procedur administracyjnych obejmującej dwa niezależne wnioski, a to:
–wniosek do Wojewody na podstawie art. 94 ust. 4 Ustawy o wyrażenie zgody na zaprojektowanie MDS o mniejszej pojemności niż wynikająca ze a powierzchniowego (trudniejszy do wykazania); oraz
–wniosek do Wojewody na podstawie art. 92a Ustawy o zgodę na zastosowanie technicznych mniej dolegliwych rozwiązań zamiennych (procedura wymaga upoważnienia właściwego Ministra).
Powyższe rozwiązanie rodzi zagrożenie wynikające z długiego casu oczekiwania na decyzje zatwierdzające rzeczone odstępstwa, ustawa przewiduje 45 dni dla wydania decyzji przez Wojewodę, jednak z uwzględnieniem procedury zakładającej konieczność uzyskania akceptacji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, proces uzyskania decyzji może potrwać do 3-4 miesięcy, zaś powyższe postępowania skutkują wstrzymaniem procedury zmierzającej do uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeśli mierzą się Państwo z podobnym problemem – albo jako inwestor planujecie wybudowanie obiektu, który może zostać objęty zakresem regulacji przedmiotowej ustawy – zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.
Słowem końca.
Ustawa schronowa wprowadziła wiele nowych obowiązków związanych z miejscami doraźnego schronienia.
Konieczność zagwarantowania możliwości szybkiego przygotowania „bunkra” z jednej strony zwiększa nasze bezpieczeństwo w czasie ewentualnego konfliktu, a na codzień narzuca inwestorom surowe rygory projektowe i osobistą odpowiedzialność karną.
Jak pokazuje analiza przepisów technicznych i budowlanych, kluczem do uniknięcia paraliżu funkcjonalnego projektowanych podziemi oraz drastycznego wzrostu kosztów realizacji inwestycji jest rzetelna optymalizacja architektoniczna i prawna już na etapie koncepcyjnym budynku.
Wykorzystanie narzędzi, takich jak precyzyjne kształtowanie rzędnych terenu, strefowanie piwnic czy wydzielanie stref technicznych, pozwala inwestorom na skuteczne zoptymalizowanie rentowności projektów komercyjnych przy jednoczesnym zachowaniu pełnej zgodności z regulacjami Ustawy schronowej.
