WSA w Warszawie: wyrok Trybunału Konstytucyjnego ma znaczenie także dla dawnych wpisów do GEZ

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 lipca 2026 r., sygn. akt VII SA/Wa 118/26, stwierdził bezskuteczność czynności Prezydenta m.st. Warszawy polegającej na włączeniu karty adresowej budynku do gminnej ewidencji zabytków.

Sąd uznał, że procedura przeprowadzona bez udziału właścicieli i bez postępowania dowodowego dotyczącego wartości zabytkowej obiektu nie zapewniała odpowiedniej ochrony prawa własności. Co istotne, WSA uwzględnił standard wynikający z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18, mimo że wadliwy wpis budynku do GEZ został dokonany w 2012 r.

Właściciele dowiedzieli się o wpisie po kilkunastu latach

Sprawa dotyczyła budynku mieszkalnego położonego w Warszawie. Jego karta adresowa została sporządzona 10 lipca 2012 r., a następnie włączona do gminnej ewidencji zabytków na podstawie zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 24 lipca 2012 r.

Jeden ze współwłaścicieli dowiedział się o ujęciu budynku w GEZ dopiero po otrzymaniu pisma Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 19 maja 2025 r. Pismo zawierało informację o wpisie, ale nie wyjaśniało, jakie działania właściciele mogą podjąć w celu jego zakwestionowania. Nie zawierało również pouczenia o terminie na wezwanie organu do usunięcia naruszenia prawa.

W październiku 2025 r. właściciele wystąpili do Prezydenta m.st. Warszawy z wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa. Organ odmówił, wskazując, że ujęcie budynku w GEZ było zgodne z prawem i uzasadnione jego wartościami architektonicznymi oraz historycznymi.

Właściciele skierowali więc sprawę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Zarzuty właścicieli nieruchomości

Skarżący podnosili przede wszystkim, że objęcie budynku gminną ewidencją zabytków nastąpiło bez ich udziału. Nie zostali poinformowani o zamiarze ujęcia nieruchomości w GEZ ani nie otrzymali możliwości przedstawienia własnego stanowiska i dowodów.

Kwestionowali również samo uznanie budynku za zabytek. Ich zdaniem organ nie wykazał, że obiekt posiada wartość historyczną, artystyczną lub naukową wymaganą przez art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Dokumentacja nie pozwalała ustalić, na podstawie jakiej analizy przyjęto, że zachowanie budynku leży w interesie społecznym.

Właściciele powołali się ponadto na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18, dotyczący ochrony prawa własności w procedurze ujmowania nieruchomości w GEZ.

Stanowisko Organu Prezydenta m.st. Warszawy

Organ wniósł o oddalenie skargi. Wskazał, że w 2012 r. nie obowiązywały przepisy nakazujące indywidualne informowanie właściciela o planowanym ujęciu nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków.

Według organu wpis został dokonany zgodnie z obowiązującą wówczas procedurą oraz w porozumieniu z Mazowieckim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Zarządzenie o założeniu GEZ zostało również opublikowane w Biuletynie Informacji Publicznej.

Prezydent m.st. Warszawy wskazywał na cechy architektoniczne budynku, datowanego na lata 1921-1930. Zdaniem organu obiekt stanowił świadectwo tradycyjnej zabudowy drewnianej i ważny element krajobrazu kulturowego tej części Warszawy.

Organ argumentował także, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2023 r. dotyczył pominięcia prawodawczego i nie powinien wywoływać bezpośrednich skutków w odniesieniu do wcześniejszych czynności.

Brak pouczenia usprawiedliwił przekroczenie terminu

Przed merytorycznym rozpoznaniem sprawy WSA musiał ocenić, czy skarga mogła zostać rozpoznana mimo upływu czasu.

Czynność objęcia budynku GEZ miała miejsce w 2012 r., dlatego zastosowanie znajdowały przepisy Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 czerwca 2017 r.

Przepisy te wymagały wcześniejszego wezwania organu do usunięcia naruszenia prawa w terminie 14 dni od dnia, w którym właściciel dowiedział się lub mógł dowiedzieć się o dokonaniu czynności.

Właściciele przekroczyli ten termin. Sąd uznał jednak, że nastąpiło to bez ich winy. Pismo z dnia 19 maja 2025 r. nie zawierało żadnego pouczenia o sposobie i terminie zakwestionowania wpisu. Nie wyjaśniało również jednoznacznie charakteru prawnego ujęcia budynku w GEZ.

Stanowisko WSA ma istotne znaczenie praktyczne dla właścicieli nieruchomości objętych ewidencją przed zmianą przepisów z 2017 r. Sam upływ terminu od uzyskania informacji o wpisie nie zawsze musi zamykać drogę do rozpoznania skargi. Konieczne jest jednak zbadanie okoliczności, w których właściciel dowiedział się o czynności, oraz przyczyn późniejszego podjęcia działań.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego a wpis z 2012 r.

Podstawą ujęcia budynku w GEZ był art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Przepis ten został wprowadzony do ustawy na mocy nowelizacji z dnia 18 marca 2010 r. Pozwalał na ujmowanie w gminnej ewidencji innych zabytków nieruchomych wyznaczonych przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

W wyroku z dnia 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18, Trybunał Konstytucyjny nie uznał za niekonstytucyjną całej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Stwierdził niezgodność jej art. 22 ust. 5 pkt 3 z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP wyłącznie w zakresie, w jakim przepis dopuszczał ujęcie nieruchomości w GEZ bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed ograniczeniem prawa własności.

Prezydent m.st. Warszawy argumentował, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego dotyczył pominięcia prawodawczego. Oznacza to, że Trybunał nie zakwestionował samej możliwości ujmowania nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków, lecz brak odpowiednich regulacji zapewniających właścicielowi ochronę przed ograniczeniem jego prawa własności.

Zdaniem organu wyrok dotyczący pominięcia prawodawczego ma charakter deklaratoryjny. Nie prowadzi do uchylenia całego art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami ani do usunięcia tego przepisu z systemu prawnego. Zawiera natomiast skierowane do ustawodawcy wskazanie, że obowiązująca regulacja powinna zostać uzupełniona o odpowiednie gwarancje proceduralne dla właściciela.

Na tej podstawie Prezydent m.st. Warszawy twierdził, że wyrok TK nie wywołał bezpośredniej zmiany normatywnej na płaszczyźnie stosowania prawa. W ocenie organu nie mógł więc samodzielnie prowadzić do zakwestionowania czynności dokonanej w 2012 r. zgodnie z przepisami obowiązującymi w tamtym czasie.

WSA częściowo zgodził się z charakterystyką wyroku TK. Przyjął, że dotyczył on pominięcia prawodawczego i miał charakter zakresowy. Trybunał nie uznał bowiem za niekonstytucyjny całego art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy, lecz jedynie sposób jego stosowania, który pozwalał na ujęcie nieruchomości w GEZ bez zapewnienia właścicielowi odpowiednich gwarancji ochrony prawnej.

Sąd nie podzielił jednak wniosku organu dotyczącego skutków tego rozstrzygnięcia. Podkreślił, że pozostawienie art. 22 ust. 5 pkt 3 w systemie prawnym nie pozwala na jego dalsze stosowanie w sposób uznany przez Trybunał za niezgodny z Konstytucją.

Zdaniem WSA organy administracji i sądy nie mogą pozostawać bierne do czasu uchwalenia nowych przepisów. Powinny poszukiwać takiego sposobu stosowania obowiązującej regulacji, który uwzględnia standard konstytucyjny wynikający z wyroku TK i zapewnia właścicielowi realną możliwość ochrony jego praw.

W konsekwencji WSA przyjął, że wynikający z wyroku TK standard ochrony właściciela należy uwzględnić także przy ocenie czynności dokonanej przed jego wydaniem. Dotyczyło to również wpisu przedmiotowego budynku do GEZ w 2012 r.

Brak udziału właściciela i postępowania dowodowego

WSA podkreślił, że ujęcie nieruchomości w gminnej ewidencji zabytków jest czynnością materialno-techniczną z zakresu administracji publicznej. Brak szczegółowo sformalizowanej procedury nie oznacza jednak, że organ może działać bez przeprowadzenia odpowiedniej analizy i udokumentowania podstaw wpisu.

Objęcie budynku ochroną powinno wynikać z ustalenia, że obiekt rzeczywiście spełnia ustawową definicję zabytku. Organ powinien więc wykazać, że posiada on wartość historyczną, artystyczną lub naukową, a jego zachowanie leży w interesie społecznym.

W rozpoznawanej sprawie procedura miała charakter wewnętrzny. Nie przeprowadzono postępowania dowodowego pozwalającego zweryfikować wartości zabytkowe budynku. Właściciele nie mogli zapoznać się z ustaleniami organu, zakwestionować ich ani przedstawić własnych dowodów i argumentów.

Nie otrzymali również informacji o założeniu karty adresowej oraz zamiarze ujęcia obiektu w GEZ. W ocenie Sądu pozbawiło ich to realnej możliwości obrony przed ograniczeniem prawa własności.

Wpis do GEZ wymaga wykazania wartości zabytkowej

WSA wskazał, że włączenie karty adresowej do GEZ musi wynikać ze stwierdzenia, iż konkretny obiekt spełnia definicję zabytku określoną w art. 3 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Nie wystarczy samo przekonanie organu, że budynek może mieć znaczenie historyczne albo architektoniczne. Konieczne jest ustalenie i udokumentowanie konkretnych wartości, które uzasadniają objęcie nieruchomości ochroną.

Tylko obiekt posiadający wartość historyczną, artystyczną lub naukową może zostać objęty wstępną ochroną wynikającą z ujęcia w gminnej ewidencji zabytków.

Sąd nie rozstrzygnął, czy budynek jest zabytkiem

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził bezskuteczność czynności Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 24 lipca 2012 r. polegającej na włączeniu karty adresowej budynku do GEZ. Na rzecz właścicieli zasądzono również 697 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Sąd zaznaczył, że na tym etapie nie przesądza się, czy budynek rzeczywiście posiada wartości uzasadniające objęcie go ochroną konserwatorską.

Znaczenie wyroku dla właścicieli nieruchomości

Wyrok WSA w Warszawie pokazuje, że legalność objęcia budynku gminną ewidencją zabytków może podlegać kontroli także wtedy, gdy wpis został dokonany wiele lat wcześniej.

Samo powołanie się przez organ na potrzebę ochrony zabytków nie jest wystarczające. Ograniczenie prawa własności wymaga wykazania, że konkretny budynek spełnia ustawowe przesłanki, oraz zapewnienia właścicielowi realnej możliwości obrony jego praw.

Twoja nieruchomość została ujęta w Gminnej Ewidencji Zabytków?

Wpis do GEZ może wpływać na sposób korzystania z nieruchomości oraz możliwość prowadzenia robót budowlanych, przebudowy albo rozbiórki budynku. Dlatego warto zweryfikować nie tylko deklarowane wartości zabytkowe obiektu, lecz także dokumentację i procedurę poprzedzającą wpis.

Kancelaria Bruzda Konopka Adwokaci posiada doświadczenie w sprawach dotyczących gminnych ewidencji zabytków. Analizujemy materialne podstawy objęcia nieruchomości ochroną, dokumentację konserwatorską oraz prawidłowość procedury przeprowadzonej przez organ.

Jeżeli Twoja nieruchomość została ujęta w GEZ, warto sprawdzić, czy organ dochował wymaganych prawem standardów i czy istnieją podstawy do zakwestionowania wpisu.