Wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków – kiedy pomaga, a kiedy szkodzi?

Pierwszym odruchem większości właścicieli, którzy dowiadują się, że ich dom figuruje w Gminnej Ewidencji Zabytków (GEZ), jest pismo do gminy z prośbą o wykreślenie. Nierzadko podsuwają to sami urzędnicy. Wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków wydaje się rozwiązaniem najprostszym: nie wymaga sądu, opłat ani pełnomocnika. W praktyce to droga o niewielkich szansach powodzenia. Co więcej, wniosek złożony bez wcześniejszej analizy potrafi zamknąć właścicielowi drogę do znacznie skuteczniejszego narzędzia, czyli skargi na sam wpis. Wyjaśniamy, jak wygląda ten tryb i co trzeba sprawdzić, zanim wyśle się pismo do urzędu.

Czym jest wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków?

Gminną ewidencję zabytków prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych (art. 22 ust. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami). „Wykreślenie” nieruchomości z GEZ polega więc na wyłączeniu z ewidencji jej karty adresowej. Dlatego w pismach urzędowych i w orzeczeniach częściej pojawia się określenie „wniosek o wyłączenie karty adresowej z gminnej ewidencji zabytków”. Chodzi jednak o to samo.

Ustawa nie przewiduje odrębnej procedury wykreślenia. Jedyną wskazówkę zawiera rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z 26 maja 2011 r., zgodnie z którym z ewidencji wyłącza się kartę nieruchomości, która przestała być zabytkiem (§ 16 ust. 1 w zw. z ust. 2). Już samo brzmienie tego przepisu wyznacza granice całego trybu. Wniosek służy do wykazania, że obiekt przestał być zabytkiem, a nie że nigdy nim nie był.

Jak wygląda procedura wykreślenia z GEZ na wniosek?

Wyłączenie karty z ewidencji, podobnie jak jej włączenie, nie następuje w drodze decyzji administracyjnej. Organ wyłącza kartę albo odmawia jej wyłączenia w formie czynności materialno-technicznej. Nie stosuje się przy tym przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, a postępowanie ma charakter uproszczony (wyrok NSA z 5 marca 2025 r., II OSK 730/24). W praktyce wygląda to tak:

• wniosek składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który prowadzi GEZ;
• jeżeli nieruchomość trafiła do GEZ dlatego, że jest wpisana do rejestru zabytków albo figuruje w wojewódzkiej ewidencji zabytków (WEZ), gmina jest tym związana. Najpierw trzeba doprowadzić do skreślenia z rejestru albo wyłączenia karty z WEZ przez konserwatora;
• przy wpisach „czysto gminnych” (art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy) organ działa w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków i z reguły prosi go o stanowisko;
• o zamiarze wyłączenia karty organ zawiadamia właściciela co najmniej 14 dni przed planowanym wyłączeniem (§ 18b ust. 4 rozporządzenia). Samo wyłączenie następuje zwykle zarządzeniem;
• odmowa przybiera najczęściej postać zwykłego pisma. Nie przysługuje od niej odwołanie ani zażalenie. Jedyną drogą jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, wnoszona w terminie 30 dni (art. 3 § 2 pkt 4 i art. 53 § 2 p.p.s.a.).

Co bada urząd przy wniosku o wykreślenie z GEZ? Utratę cech zabytku, a nie legalność wpisu

To najważniejsza różnica, której właściciele zwykle nie dostrzegają. Rozpatrując wniosek o wykreślenie, organ nie pyta, czy nieruchomość w ogóle powinna była trafić do ewidencji. Pyta, czy od dnia wpisu obiekt utracił cechy zabytku.

Naczelny Sąd Administracyjny ujął to wprost: odmowa wyłączenia zabytku z ewidencji musi wynikać ze stwierdzenia, że obiekt „w dalszym ciągu charakteryzuje się cechami, które uzasadniały włączenie go do ewidencji”. W tej samej sprawie NSA zaaprobował stanowisko, że wniosek nie mógł zostać uwzględniony, ponieważ po dacie włączenia budynku do GEZ „nie zaistniały okoliczności, które mogłyby wskazywać na utratę wartości zabytkowych” (wyrok z 5 marca 2025 r., II OSK 730/24). Punktem odniesienia jest zatem stan z dnia wpisu, przyjmowany jako prawidłowy. Wykazać, że od tego czasu coś się zmieniło, musi w praktyce właściciel.

Do tego dochodzi drugi problem: sam zły stan techniczny budynku to za mało. Sądy wskazują, że dla uznania budynku za zabytek jego stan techniczny co do zasady nie ma istotnego znaczenia (wyrok WSA we Wrocławiu z 10 stycznia 2024 r., IV SA/Wr 301/23, utrzymany przez NSA), a samo uszkodzenie zabytku nie jest przesłanką wykreślenia (wyrok WSA w Warszawie z 4 sierpnia 2021 r., VII SA/Wa 2200/20). Argument „remont się nie opłaca” organy konserwatorskie odrzucają niemal odruchowo. Wykreślenie realnie wchodzi w grę dopiero wtedy, gdy obiekt został zniszczony lub przebudowany w stopniu, który bezpowrotnie odebrał mu autentyzm i wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Zdarzają się wyjątki. W wyroku z 16 kwietnia 2025 r. (II OSK 940/24) NSA stwierdził bezskuteczność odmowy wyłączenia budynku z GEZ, ponieważ organy powołały się na obecność obiektu w wojewódzkiej ewidencji zabytków, choć w zbiorze kart WEZ brakowało karty ewidencyjnej tego obiektu. Wada tkwiła jednak w samej podstawie wpisu, a taki problem znacznie pewniej atakuje się skargą na wpis.

Wniosek o wykreślenie a termin na zaskarżenie wpisu do GEZ

Tu popełnia się najwięcej nieodwracalnych błędów.

Włączenie karty adresowej do GEZ jest czynnością, którą można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Skargę wnosi się w terminie 30 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się o jej podjęciu (art. 53 § 2 p.p.s.a.). Termin nie biegnie więc od dnia wpisu, co jest dobrą wiadomością przy tzw. cichych wpisach sprzed lat. Nie oznacza to jednak, że skargę można złożyć kiedykolwiek.

Problem polega na tym, że każda aktywność właściciela w sprawie wpisu, a zwłaszcza wniosek o wykreślenie, jest dowodem, że o wpisie już wiedział. Od tego momentu sąd będzie liczył termin. Złożenie wniosku o wykreślenie nie wstrzymuje biegu terminu do zaskarżenia wpisu, a odpowiedź urzędu nie otwiera go na nowo.

Dobrze pokazuje to sprawa naszych Klientów z Czarnego Dunajca. Budynek trafił do GEZ zarządzeniem z 2018 r. W 2020 r. właściciele złożyli wniosek o wykreślenie, który rozpatrzono negatywnie. Gdy w 2023 r. zgłosili się do Kancelarii i wnieśliśmy skargę na wpis, WSA w Krakowie ją odrzucił, uznając, że termin biegł od chwili, w której właściciele dowiedzieli się o ujęciu budynku w ewidencji. Dopiero Naczelny Sąd Administracyjny (postanowienie z 30 lipca 2024 r., II OZ 367/24) uchylił to rozstrzygnięcie i wskazał, że sąd musi zbadać, czy uchybienie terminu nastąpiło bez winy skarżących. Sprawę udało się uratować, ale kosztem dodatkowej rundy przed NSA i bez gwarancji, że w każdej sprawie sąd oceni brak winy równie korzystnie. Szerzej opisujemy ją w artykule Wygrana Kancelarii w sprawie dotyczącej wykreślenia budynku z gminnej ewidencji zabytków.

Trzeba też pamiętać, że odmowa wykreślenia to odrębna czynność z własnym, 30-dniowym terminem na skargę, liczonym od doręczenia pisma. Jeżeli właściciel po odmowie odpuści albo zacznie dalej korespondować z urzędem, zamyka sobie i tę drogę. Nawet skarga wniesiona w terminie dotyczy wtedy odmowy, a punktem wyjścia jest pytanie, czy od dnia wpisu coś się zmieniło.

Wniosek potrafi wreszcie uruchomić po stronie gminy działania, których właściciel wcale nie chciał. Zdarza się, że w odpowiedzi organ sporządza nową, „lepiej” uzasadnioną kartę adresową, tym razem z zawiadomieniem właściciela i opiniami konserwatora. Tak było w sprawie rozpoznanej przez WSA w Lublinie: po wniosku o wyłączenie wójt zebrał opinie wojewódzkiego konserwatora zabytków i Narodowego Instytutu Dziedzictwa, odmówił wyłączenia, a kilka tygodni później włączył do ewidencji nową kartę. Sąd stwierdził bezskuteczność włączenia nowej karty, bo właścicielom nie dano realnej szansy na przedstawienie kontrdowodów (wyrok z 16 stycznia 2024 r., II SA/Lu 1032/23). Spór toczył się już jednak o dwie odrębne czynności. O tym, jak reagować na taką „aktualizację”, piszemy w artykule Otrzymałem zawiadomienie z gminy o „aktualizacji danych” w Gminnej Ewidencji Zabytków. Co dalej?

Dlaczego skarga na wpis do GEZ daje większe szanse niż wniosek?

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy zamiast prosić o wykreślenie, właściciel kwestionuje sam wpis, czyli czynność włączenia karty adresowej do GEZ (albo zarządzenie, którym ją przyjęto).

Drogę tę szeroko otworzył wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r. (sygn. P 12/18). Trybunał orzekł, że art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków jest niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim pozwala ująć nieruchomość w gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia. Od tego czasu sądy administracyjne oceniają wpisy według prostego standardu. Właściciel musiał mieć realną możliwość zajęcia stanowiska i przedstawienia dowodów, a organ już w dniu wpisu musiał dysponować udokumentowanymi podstawami do uznania budynku za zabytek. Uzasadnienie dopisane po latach, dopiero w odpowiedzi na skargę, nie naprawia wadliwego wpisu.

W skardze na wpis to więc organ musi wykazać, że działał prawidłowo, a nie właściciel, że budynek „przestał być zabytkiem”. Obowiązek zawiadamiania właścicieli wprowadzono dopiero w październiku 2019 r., a karty adresowe często ograniczały się do adresu, nazwy i przybliżonej daty powstania obiektu. Dlatego szanse na stwierdzenie bezskuteczności wpisu są realnie wyższe. Potwierdzają to wyroki uzyskane przez naszą Kancelarię. Zdarza się też, że po skardze gmina sama skreśla wpis, nie czekając na wyrok, jak w sprawie, którą opisaliśmy w tekście Gmina sama skreśliła wpis, a Klientka przysłała nam film z rozbiórki. Standard ten sądy stosują także do wpisów sprzed wielu lat. NSA utrzymał np. stwierdzenie bezskuteczności wpisu z 2011 r. (wyrok z 16 kwietnia 2025 r., II OSK 907/24). Więcej na ten temat piszemy w artykule WSA w Warszawie: wyrok Trybunału Konstytucyjnego ma znaczenie także dla dawnych wpisów do GEZ.

Uwaga: standard z wyroku TK dotyczy wpisów dokonanych przez gminę (art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy). Jeżeli nieruchomość trafiła do GEZ „automatycznie”, bo figuruje w wojewódzkiej ewidencji zabytków, zaskarżyć trzeba przede wszystkim czynność wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Wniosek o wykreślenie a skarga na wpis – porównanie

• Na jakie pytanie odpowiada organ lub sąd.
  Wniosek: czy od dnia wpisu obiekt utracił cechy zabytku?
  Skarga: czy wpis był legalny w dniu jego dokonania?
• Kto w praktyce musi wykazać swoje racje.
  Wniosek: właściciel (ekspertyzy, opinie).
  Skarga: organ (dokumentacja wartości, zawiadomienia).
• Brak zawiadomienia właściciela o wpisie.
  Wniosek: okoliczność drugorzędna.
  Skarga: okoliczność kluczowa.
• Zły stan techniczny budynku.
  Wniosek: co do zasady niewystarczający.
  Skarga: nie jest potrzebny.
• Termin.
  Wniosek: bez terminu.
  Skarga: 30 dni od dowiedzenia się o wpisie.
• Efekt wygranej.
  Wniosek: wyłączenie karty z ewidencji.
  Skarga: stwierdzenie przez sąd bezskuteczności wpisu.

Działanie na oślep – najczęstsze błędy właścicieli przy wykreślaniu z GEZ

W sprawach, które trafiają do nas po samodzielnych próbach „załatwienia” wpisu, powtarza się ten sam scenariusz. W jednej z nich urzędnicy sami skierowali właścicieli na drogę wniosku. Gmina odpowiedziała, że zły stan techniczny nie uzasadnia wyłączenia z GEZ, i odesłała ich do procedury rozbiórki. W postępowaniu o pozwolenie na rozbiórkę konserwator odmówił uzgodnienia. Właściciele zgłosili się do Kancelarii ponad trzy lata po tym, jak dowiedzieli się o wpisie, więc dziś zamiast merytorycznej dyskusji o wartości budynku trzeba najpierw walczyć o to, by sąd w ogóle rozpoznał skargę. W innej sprawie właścicielka, nie doczekawszy się odpowiedzi na wniosek, skierowała ponaglenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Kolegium nie stwierdziło bezczynności, a czas na zaskarżenie wpisu upływał.

Najczęstsze błędy to:

• złożenie wniosku o wykreślenie zamiast skargi na wpis, bo „tak poradzili w urzędzie”;
• oparcie wniosku wyłącznie na złym stanie technicznym albo nieopłacalności remontu;
• skierowanie wniosku do złego organu;
• wielomiesięczne czekanie na odpowiedź i kolejne pisma do urzędu zamiast liczenia terminów;
• przeoczenie 30-dniowego terminu na zaskarżenie odmowy;
• złożenie wniosku bez dowodów, co ułatwia organowi odmowę, a czasem skłania go do sporządzenia nowej, lepiej umotywowanej karty.

Kiedy wniosek o wykreślenie z GEZ ma sens?

Nie oznacza to, że wniosek jest bezużyteczny. Ma sens przede wszystkim wtedy, gdy:

• budynek rzeczywiście uległ zniszczeniu (np. po pożarze, katastrofie budowlanej lub wieloletniej degradacji) i utracił autentyczną substancję, a nie jest jedynie „w złym stanie”;
• obiekt został przebudowany w sposób, który odebrał mu wartości, dla których go chroniono;
• termin na zaskarżenie wpisu bezpowrotnie minął i brak podstaw do wykazania, że stało się to bez winy właściciela;
• wniosek jest elementem przemyślanej strategii, składanym równolegle ze skargą, a nie zamiast niej.

W każdym z tych przypadków wniosek trzeba przygotować jak pismo dowodowe, a nie prośbę. Samo stwierdzenie, że „budynek nie jest zabytkiem”, nie wystarczy.

Jak przygotować wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków – krok po kroku

1. Ustal podstawę i datę wpisu. Wystąp z wnioskiem o udostępnienie informacji publicznej równolegle do gminy i do wojewódzkiego konserwatora zabytków. Poproś o kartę adresową (i ewidencyjną), zarządzenie, dokumentację poprzedzającą wpis oraz dowody zawiadomienia właściciela. Od otrzymania odpowiedzi może biec 30-dniowy termin na skargę, więc kolejne kroki zaplanuj z wyprzedzeniem.
2. Policz terminy, zanim wyślesz cokolwiek jeszcze. Najpierw oceń, czy możliwa jest skarga na wpis. Sposób liczenia terminów zależy m.in. od daty wpisu. Omawiamy to w artykule Czy mogę usunąć moją nieruchomość z Gminnej Ewidencji Zabytków?
3. Sprawdź, kto ocenił obiekt jako zabytek. Gmina czy wojewódzki konserwator zabytków? Od tego zależy, do kogo kierować pismo i co zaskarżyć.
4. Zbierz dowody. Takie jak opinia konserwatorska rzeczoznawcy (np. Stowarzyszenia Konserwatorów Zabytków), ekspertyza techniczna konstruktora i aktualna dokumentacja fotograficzna.
5. Pilnuj odpowiedzi. Odmowa oznacza 30 dni na skargę do WSA, wnoszoną za pośrednictwem organu. Jeżeli zamiast odpowiedzi przyjdzie zawiadomienie o sporządzeniu nowej karty adresowej, zajmij stanowisko w wyznaczonym terminie i przedstaw swoje dowody.

Podsumowanie

Wniosek o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków to narzędzie na jedną sytuację: gdy budynek przestał być zabytkiem. Nie służy do podważania wadliwego wpisu. Do tego służy skarga do sądu administracyjnego, której szanse po wyroku TK w sprawie P 12/18 są wyraźnie większe. Kolejność działań ma przy tym znaczenie zasadnicze. Pismo wysłane do gminy „na próbę” potrafi potwierdzić, że właściciel od dawna wiedział o wpisie, zużyć czas na skargę albo skłonić organ do sporządzenia nowej karty.

Dlatego zanim złożysz wniosek, ustal podstawę wpisu i policz terminy. Najlepiej skonsultuj też strategię z prawnikiem, który na co dzień prowadzi sprawy GEZ i WEZ. Sprawami dotyczącymi gminnej ewidencji zabytków zajmujemy się w całej Polsce. Jak pracujemy w takich sprawach, opisujemy na stronie Wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków.