Gminna Ewidencja Zabytków: gmina skreśliła wpis, a Klientka przysłał nam film z rozbiórki

Dom trafił do gminnej ewidencji zabytków, a jego właścicielka nie dostała w tej sprawie ani jednego pisma. Po naszej skardze do sądu administracyjnego burmistrz sam skreślił wpis. Kilka miesięcy później Klientka przysłała nam dziesięć sekund nagrania z własnej działki: koparka rozbiera budynek, którego wcześniej bezpodstawnie nie wolno było ruszyć.

Dom w gminnej ewidencji zabytków, o którym właścicielka nie wiedziała

Sprawa dotyczyła nieruchomości położonej w jednej z gmin na Dolnym Śląsku. W 2024 r. burmistrz przyjął zarządzeniem Gminną Ewidencję Zabytków. W wykazie obiektów znalazł się dom mieszkalno-gospodarczy naszej Klientki.

Właścicielka nie brała udziału w żadnym postępowaniu, które ten wpis poprzedzało. Nikt nie zapytał jej o zdanie, nie przedstawił dokumentacji ani nie wyjaśnił, jakie wartości zabytkowe miałby mieć jej budynek, a jakie prawa Klientka. Sama gmina przyznała później, że w aktach sprawy nie ma żadnej wysłanej do właścicieli korespondencji.

Taki wpis ma bardzo konkretne skutki. Zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę albo rozbiórkę obiektu ujętego w gminnej ewidencji zabytków wydaje się dopiero w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Konserwator uzgadnia też decyzję o warunkach zabudowy. W praktyce właściciel przestaje samodzielnie decydować o tym, co stanie na jego działce. O innych skutkach wpisu piszemy w tekście Czy mogę usunąć moją nieruchomość z Gminnej Ewidencji Zabytków?.

Drugi zapis: „strefa obserwacji archeologicznej, układ ruralistyczny”

Na tym się nie skończyło. W drugim załączniku do tego samego zarządzenia cała miejscowość została opisana jako „osadnictwo wiejskie, strefa obserwacji archeologicznej, układ ruralistyczny”. Układ ruralistyczny to według ustawy przestrzenne założenie wiejskie z zabudową, zielenią i siecią dróg w historycznych podziałach. Dla właściciela to kolejna warstwa ograniczeń.

Gmina ustaliła, że w tej miejscowości nie upubliczniono obwieszczenia o zamiarze włączenia tych kart do ewidencji. Mieszkańcy kilku sąsiednich wsi taką informację dostali i mogli zapoznać się z dokumentacją. Mieszkańcy tej jednej zostali pominięci.

Pismo do burmistrza, skarga do WSA i zarządzenie zmieniające

W grudniu 2025 r. w imieniu Klientki skierowaliśmy pismo do burmistrza. W styczniu 2026 r. złożyliśmy skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. Zarzuciliśmy w niej, że właścicielka nie została powiadomiona o procesie poprzedzającym ujęcie nieruchomości w ewidencji, nie mogła poznać motywów organu, polemizować z jego ustaleniami ani składać wniosków dowodowych. Krótko mówiąc: nie miała jak bronić swojego prawa własności.

W kwietniu 2026 r. burmistrz wydał zarządzenie zmieniające i skreślił oba zapisy: punkt dotyczący domu Klientki oraz punkt obejmujący miejscowość strefą obserwacji archeologicznej i układem ruralistycznym. Zrobił to sam, zanim sąd rozpoznał skargę.

Uzasadnienie stanowiska gminy

Stanowisko burmistrza warto przytoczyć, bo rzadko zdarza się, żeby organ tak otwarcie opisał własne uchybienie:

„Organ dokonując czynności ujęcia w GEZ budynku (…) nie zapewnił czynnego udziału właścicielce tego obiektu w postępowaniu (brak przesłanej korespondencji w aktach sprawy). Zatem nie mogła Pani kwestionować przyjętych przez organ ustaleń, składać wniosków dowodowych, czy też zająć stanowiska w kwestii ograniczenia przez organ jego prawa własności.”

Burmistrz powołał się przy tym na wyrok Trybunału Konstytucyjnego i orzecznictwo sądów administracyjnych:

„Niedopuszczalna jest sytuacja, w której właściciel nieruchomości, dowiadując się o zamiarze wpisania jej przez organ do GEZ, nie ma możliwości zajęcia stanowiska w postępowaniu administracyjnym ani zakwestionowania działań podejmowanych przez organ.”

Organ zaznaczył, że powodem skreślenia było naruszenie zasady czynnego udziału strony, czyli względy proceduralne, a nie merytoryczne. To ważne zastrzeżenie. Gmina nie oceniała, czy budynek ma wartość zabytkową. Stwierdziła, że właścicielka nie dostała szansy, żeby w tej sprawie zabrać głos, i że tak dokonany wpis nie może się ostać.

Dlaczego to zadziałało: wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 12/18

Podstawą jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r. (sygn. akt P 12/18). Trybunał uznał, że art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami jest niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim pozwala ująć nieruchomość w gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej.

Od wyroku minęły ponad trzy lata, a przepis wciąż ma dawne brzmienie. Wpisy dokonane bez udziału właścicieli nie zniknęły więc same. Każdy trzeba podważyć osobno, a skargę do sądu administracyjnego co do zasady wnosi się w ciągu 30 dni od dnia, w którym właściciel dowiedział się o wpisie.

Sądy administracyjne stosują standard wyznaczony przez Trybunał także do starszych wpisów. Opisywaliśmy to przy okazji wyroków WSA w Warszawie i WSA we Wrocławiu. Coraz częściej, jak w tej sprawie, organ nie czeka na wyrok. Podobnie było we wcześniejszej sprawie zakończonej bez wyroku.

Dziesięć sekund filmu, czyli po co to robimy

Zarządzenie burmistrza to dla prawnika dokument, który zamyka sprawę. Dla Klientki był dopiero początkiem: mogła wreszcie zrobić z własną nieruchomością to, co zaplanowała.

Dlatego ten krótki film cenimy bardziej niż niejedno uzasadnienie. Najbardziej cieszy nas w tej pracy moment, w którym dzięki naszej pomocy plany Klientów przestają być planami i zaczynają dziać się naprawdę. Za nagranie i zgodę na jego publikację dziękujemy.

Twoja nieruchomość jest w gminnej ewidencji zabytków?

Wielu właścicieli dowiaduje się o wpisie przypadkiem: przy wniosku o warunki zabudowy, przy sprzedaży albo wtedy, gdy urząd odmawia zgody na rozbiórkę. Jeżeli Twój budynek trafił do gminnej ewidencji zabytków, a Ty nie miałeś okazji wypowiedzieć się w tej sprawie, warto sprawdzić, czy wpis został dokonany prawidłowo.

Sprawami dotyczącymi gminnej ewidencji zabytków zajmujemy się w całej Polsce. Każda wymaga indywidualnej analizy dokumentów i terminów, dlatego zaczynamy od oceny, czy i jaką drogą wpis można zakwestionować. Więcej o tym, jak pracujemy, znajdziesz na stronie naszej oferty dotyczącej gminnej ewidencji zabytków.