WSA we Wrocławiu: zawiadomienie właściciela po wpisie do GEZ nie naprawia wadliwej procedury

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 25 czerwca 2026 r., sygn. akt IV SA/Wr 134/26, stwierdził bezskuteczność czynności Wójta polegającej na ujęciu budynku mieszkalno-gospodarczego w Gminnej Ewidencji Zabytków.

Sprawa jest kolejnym przykładem pokazującym, że samo uznanie przez gminę obiektu za posiadający wartość zabytkową nie wystarcza do jego skutecznego ujęcia w GEZ. Organ musi również dochować wymaganej prawem procedury, w szczególności umożliwić właścicielowi zajęcie stanowiska przed dokonaniem wpisu.

W tej sprawie WSA stwierdził dwa niezależne uchybienia. Po pierwsze, właściciele nie zostali prawidłowo zawiadomieni przed ujęciem budynku w ewidencji. Po drugie, gmina nie wykazała, aby wpis został uzgodniony z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Właściciele dowiedzieli się o wpisie dopiero po ponad dwóch latach

Budynek został ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków w grudniu 2023 r. Tymczasem właściciele dopiero 5 stycznia 2026 r., podczas wizyty w urzędzie gminy, dowiedzieli się, że ich nieruchomość znajduje się w GEZ.

Następnie zwrócili się o udostępnienie dokumentacji dotyczącej wpisu i ustalili, że nieruchomość nie była wpisana ani do rejestru zabytków, ani do wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Skarga została wniesiona 4 lutego 2026 r. Sąd uznał, że zachowano trzydziestodniowy termin do zaskarżenia czynności, liczony od momentu, w którym właściciele rzeczywiście dowiedzieli się o wpisie.

Jest to istotne praktycznie. Sam fakt, że wpis został dokonany kilka lat wcześniej, nie musi jeszcze oznaczać, że właściciel utracił możliwość jego skutecznego zaskarżenia.

Zawiadomienie właściciela musi nastąpić przed wpisem do GEZ

Jednym z najważniejszych elementów wyroku jest stanowisko Sądu dotyczące momentu zawiadomienia właściciela.

Zgodnie z § 18b rozporządzenia w sprawie prowadzenia ewidencji zabytków właściciel powinien zostać zawiadomiony o zamiarze włączenia karty adresowej zabytku do GEZ co najmniej 14 dni przed planowanym wpisem. Obowiązek ten ma umożliwić mu przedstawienie własnego stanowiska jeszcze zanim dojdzie do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Aktualne brzmienie rozporządzenia przewiduje zarówno obowiązek zawiadomienia właściciela, jak i zachowanie wskazanego czternastodniowego terminu.

W rozpoznawanej sprawie wpis został dokonany 12 grudnia 2023 r. Wójt przedstawił natomiast dowód zawiadomienia jednego z właścicieli dopiero z września 2024 r.

Zdaniem WSA takie późniejsze zawiadomienie nie mogło naprawić wcześniejszego naruszenia.

Sąd podkreślił, że zawiadomienie musi poprzedzać czynność wpisu. Tylko wtedy realizuje swój podstawowy cel, czyli daje właścicielowi rzeczywistą możliwość przedstawienia argumentów przed objęciem nieruchomości ograniczeniami wynikającymi z GEZ.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego a ochrona właściciela

Stanowisko to koresponduje z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 11 maja 2023 r., sygn. akt P 12/18.

Trybunał uznał za niezgodne z Konstytucją takie stosowanie art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków, które pozwalało ograniczyć prawo własności poprzez ujęcie nieruchomości w GEZ bez zagwarantowania właścicielowi ochrony prawnej przed dokonaniem tego ograniczenia.

Brak porozumienia z konserwatorem to drugi problem

Brak prawidłowego zawiadomienia nie był jedyną podstawą uwzględnienia skargi.

Sąd ustalił również, że nieruchomość nie była wpisana do rejestru zabytków ani ujęta w wojewódzkiej ewidencji zabytków. Oznaczało to, że jej ujęcie w GEZ mogło nastąpić na podstawie art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków, a więc w porozumieniu z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Wójt, pomimo wezwania Sądu, nie wykazał jednak, aby takie porozumienie zostało osiągnięte. Co więcej, znajdująca się w aktach karta adresowa nie zawierała podpisu w miejscu przeznaczonym na adnotację o porozumieniu z konserwatorem.

WSA jednoznacznie wskazał, że brak takiego porozumienia wyklucza możliwość skutecznego ujęcia nieruchomości w GEZ w tym trybie.

Wpis do GEZ nie jest niepodważalny

Wyrok WSA we Wrocławiu pokazuje, jak istotne przy analizie wpisu do Gminnej Ewidencji Zabytków jest zbadanie nie tylko tego, czy budynek rzeczywiście posiada cechy zabytku, ale również tego, w jaki sposób został do ewidencji wpisany.

W szczególności warto ustalić:

1. kiedy nieruchomość została ujęta w GEZ;
2. kiedy właściciel rzeczywiście dowiedział się o wpisie;
3. czy przed wpisem został zawiadomiony o jego planowanym dokonaniu;
4. czy zachowano wymagany czternastodniowy termin;
5. czy nieruchomość była wcześniej wpisana do rejestru albo wojewódzkiej ewidencji zabytków;
6. jeżeli nie była, czy istnieją dokumenty potwierdzające osiągnięcie porozumienia pomiędzy gminą a wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Opisany wyrok pokazuje również, że wad proceduralnych nie można naprawić poprzez dokonanie brakujących czynności już po ujęciu nieruchomości w ewidencji.

W konsekwencji WSA stwierdził bezskuteczność czynności Wójta. Jeżeli gmina będzie chciała ponownie ująć budynek w GEZ, będzie musiała przeprowadzić procedurę ponownie, tym razem z uwzględnieniem wymagań wynikających z art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków oraz § 18b rozporządzenia.

Dla właścicieli nieruchomości jest to kolejny sygnał, że wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków nie zawsze jest ostateczny. Jeżeli nieruchomość została objęta ewidencją bez zachowania wymaganej procedury, istnieją podstawy do zweryfikowania legalności działania gminy przed sądem administracyjnym.

Twoja nieruchomość została ujęta w Gminnej Ewidencji Zabytków?

Nasza Kancelaria posiada doświadczenie w sprawach dotyczących Gminnych Ewidencji Zabytków. Analizujemy zarówno materialne podstawy objęcia nieruchomości ochroną, jak i prawidłowość procedury poprzedzającej wpis, w tym sposób zawiadomienia właścicieli oraz dokumentację dotyczącą uzgodnień z organami ochrony zabytków.

Jeżeli nieruchomość została ujęta w GEZ, warto zweryfikować, czy organ dochował wszystkich wymogów przewidzianych prawem i czy istnieją podstawy do zakwestionowania wpisu.