Gminna Ewidencja Zabytków w Końskich – kolejny korzystny wyrok kancelarii przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w sprawie tzw. „cichego wpisu”

Kolejna korzystna sprawa prowadzona przez naszą Kancelarię w zakresie Gminnej Ewidencji Zabytków toczy się korzystnie dla naszych klientów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach stwierdził, że zarządzenie Burmistrza Miasta i Gminy Końskie dotyczące przyjęcia Gminnej Ewidencji Zabytków zostało wydane z naruszeniem prawa w części dotyczącej nieruchomości naszych Klientów.

Sprawa ma istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości ujętych w GEZ bez ich wiedzy, czyli w związku z tzw. „cichym wpisem”.

Pokazuje bowiem, że wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków nie jest wyłącznie neutralną czynnością techniczną.

Może on realnie wpływać na wykonywanie prawa własności, w tym na możliwość remontu, przebudowy, rozbiórki lub realizacji inwestycji.

1. Stan faktyczny sprawy

Sprawa dotyczyła skargi właścicieli nieruchomości na zarządzenie Burmistrza Miasta i Gminy Końskie z dnia 23 października 2013 r. nr 269/2013 w przedmiocie przyjęcia Gminnej Ewidencji Zabytków.

W zarządzeniu tym ujęto w GEZ również budynek należący do Klientów Kancelarii.

Właściciele nie zostali jednak zawiadomieni o procedurze prowadzącej do objęcia ich nieruchomości ochroną konserwatorską.

Nie mieli zatem możliwości zapoznania się z dokumentacją, przedstawienia swojego stanowiska ani zakwestionowania podstaw wpisu przed jego dokonaniem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach podzielił zasadnicze argumenty skargi. Sąd stwierdził, że zaskarżone zarządzenie zostało wydane z naruszeniem prawa w części dotyczącej włączenia do Gminnej Ewidencji Zabytków konkretnej karty adresowej zabytku nieruchomego.

2. Dlaczego wpis do GEZ był problemem dla właścicieli?

Właściciele dowiedzieli się o ujęciu nieruchomości w Gminnej Ewidencji Zabytków dopiero po latach, w wyniku uzyskania informacji publicznej.

Taka sytuacja niestety nie jest odosobniona. W praktyce wielu właścicieli dowiaduje się o wpisie do GEZ dopiero wtedy, gdy planuje sprzedaż nieruchomości, remont, przebudowę albo rozbiórkę budynku.

Problem polega na tym, że wpis do GEZ może wywoływać bardzo konkretne skutki. Ujęcie obiektu w Gminnej Ewidencji Zabytków może wpływać na postępowania dotyczące pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę, decyzji o warunkach zabudowy czy innych decyzji inwestycyjnych.

W praktyce oznacza to, że właściciel może zostać ograniczony w korzystaniu ze swojej nieruchomości, mimo że obiekt nie został wpisany do rejestru zabytków. Wpis do GEZ może powodować konieczność uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem zabytków, a także wpływać na treść dokumentów planistycznych.

3. Sąd: wpis do GEZ wymaga realnej ochrony praw właściciela

Kluczowe znaczenie w sprawie miało to, że właścicielom nie zapewniono żadnej realnej ochrony prawnej przed ujęciem nieruchomości w GEZ. Nie zostali poinformowani o planowanym wpisie. Nie mogli przedstawić argumentów dotyczących stanu budynku. Nie mogli również zakwestionować tego, czy nieruchomość rzeczywiście spełnia ustawowe cechy zabytku.

Sąd odwołał się w tym zakresie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r., sygn. P 12/18. Trybunał wskazał, że niezgodne z Konstytucją było dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku w gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed takim ograniczeniem.

W praktyce oznacza to, że organ nie może traktować wpisu do GEZ jako czynności całkowicie oderwanej od sytuacji właściciela.

Jeżeli wpis może ograniczać prawo własności, właściciel powinien mieć możliwość zapoznania się z podstawami działania organu i przedstawienia swojego stanowiska.

GEZ to nie tylko „techniczna ewidencja”

Organy administracji często twierdzą, że ujęcie nieruchomości w GEZ ma jedynie charakter materialno-techniczny i samo w sobie nie ogranicza prawa własności. Z taką argumentacją spotykamy się w wielu sprawach dotyczących gminnej ewidencji zabytków.

Nie zmienia to jednak faktu, że skutki wpisu są dla właściciela bardzo dotkliwe. WSA w Kielcach zwrócił uwagę, że następstwem ujęcia nieruchomości w GEZ może być obowiązek uzgadniania określonych decyzji z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Dotyczy to między innymi decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwoleniu na rozbiórkę, warunkach zabudowy czy zatwierdzeniu projektu budowlanego.

Nie można uznać, że ochrona właściciela jest wystarczająca tylko dlatego, że w przyszłości będzie on mógł podnosić zarzuty w postępowaniach budowlanych lub planistycznych. Takie postępowania dotyczą już bowiem skutków wpisu do GEZ, a nie samej zasadności objęcia nieruchomości ewidencją. Jeżeli wadliwe jest samo źródło tych ograniczeń, właściciel powinien mieć możliwość podważenia wpisu bez konieczności oczekiwania na kolejne postępowania administracyjne.

4. Co przesądziło o korzystnym wyroku?

W sprawie prowadzonej przez Kancelarię istotne było przede wszystkim to, że właściciele nie zostali poinformowani o ujęciu nieruchomości w Gminnej Ewidencji Zabytków. Organ nie zapewnił im możliwości wypowiedzenia się (zajęcia stanowiska), mimo że wpis mógł wpływać na sposób wykonywania prawa własności.

Znaczenie miało również to, że karta adresowa i dokumentacja nie dawały właścicielom realnej możliwości oceny, jakie konkretne cechy budynku miały uzasadniać objęcie go ochroną.

Samo stwierdzenie, że obiekt ma charakter zabytkowy, nie może zastępować rzetelnej analizy.

Sąd podkreślił, że brak sformalizowanej procedury nie oznacza dowolności organu. Włączenie karty zabytku do ewidencji musi wynikać ze stwierdzenia, że obiekt rzeczywiście charakteryzuje się cechami uzasadniającymi objęcie go tą formą ochrony. Chodzi w szczególności o wartość historyczną, artystyczną lub naukową.

Co istotne, sąd nie musiał na tym etapie ostatecznie przesądzać, czy obiekt rzeczywiście jest zabytkiem. Wystarczające okazało się stwierdzenie, że w procedurze poprzedzającej wpis doszło do istotnego naruszenia prawa, polegającego na pozbawieniu właścicieli ochrony ich prawa własności.

5. Czy każdy wpis do GEZ można zakwestionować?

Nie każdy wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków jest wadliwy. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy dokumentów, daty wpisu, podstaw działania organu oraz treści karty adresowej zabytku.

Szczególne wątpliwości mogą jednak powstać wtedy, gdy właściciel dowiedział się o wpisie dopiero po wielu latach, nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków, karta adresowa jest lakoniczna, a organ nie wyjaśnił, jakie wartości historyczne, artystyczne lub naukowe przemawiają za objęciem budynku ochroną.

Wątpliwości budzi również sytuacja, w której wpis do GEZ utrudnia uzyskanie pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę albo realizację planowanej inwestycji, a właściciel nigdy wcześniej nie miał możliwości zakwestionowania zasadności objęcia nieruchomości ewidencją.

6. Jak kancelaria pomaga w sprawach dotyczących GEZ?

Sprawy dotyczące Gminnej Ewidencji Zabytków wymagają połączenia wiedzy z zakresu prawa administracyjnego, prawa budowlanego, ochrony zabytków i konstytucyjnej ochrony prawa własności.

Kancelaria analizuje zarządzenia o przyjęciu lub aktualizacji GEZ, karty adresowe zabytków, korespondencję z organami gminy i konserwatorem zabytków oraz dokumentację dotyczącą stanu technicznego nieruchomości. Oceniamy, czy właściciel był zawiadomiony o procedurze, czy miał możliwość przedstawienia stanowiska oraz czy organ wykazał, że obiekt rzeczywiście spełnia ustawowe cechy zabytku.

Pomagamy również w przygotowaniu wniosków o wykreślenie z gminnej ewidencji zabytków, wezwań do usunięcia naruszenia prawa oraz skarg do sądów administracyjnych. Reprezentujemy właścicieli nieruchomości także w sprawach dotyczących pozwoleń na budowę, pozwoleń na rozbiórkę i innych decyzji inwestycyjnych, w których pojawia się problem wpisu do GEZ.

7. Wpis do GEZ nie musi być ostateczny

Wyrok WSA w Kielcach potwierdza, że wpis do Gminnej Ewidencji Zabytków nie może być traktowany jako formalność pozbawiona znaczenia dla właściciela. Jeżeli wpis ogranicza sposób korzystania z nieruchomości, właściciel powinien mieć zapewnioną realną ochronę prawną.

Brak zawiadomienia, brak możliwości zajęcia stanowiska oraz brak rzetelnej dokumentacji mogą prowadzić do skutecznego zakwestionowania wadliwego wpisu do GEZ. Właściciel nieruchomości nie powinien więc zakładać, że skoro budynek został ujęty w ewidencji, to nie ma już możliwości działania.

Jeżeli Państwa nieruchomość została ujęta w Gminnej Ewidencji Zabytków albo dowiedzieli się Państwo o wpisie dopiero przy planowaniu remontu, rozbiórki, przebudowy lub sprzedaży budynku, warto sprawdzić, czy wpis został dokonany zgodnie z prawem.

Nasza Kancelaria analizuje dokumentację GEZ, ocenia możliwość zakwestionowania wpisu oraz reprezentuje właścicieli nieruchomości w postępowaniach przed organami administracji i sądami administracyjnymi.

– Zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią.