Prawna definicja zabudowy bliźniaczej
Analizę pojęcia „zabudowy bliźniaczej” warto rozpocząć od omówienia jedynego przepisu rangi ustawowej, który posługuje się tym pojęciem. Przepisem tym jest art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane zawierający definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Stanowi on, iż Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Ustawowe warunki konieczne dla uznania, że budynek jest w zabudowie bliźniaczej
Norma przytoczonego przepisu określa szereg warunków, które dany budynek musi spełniać kumulatywnie (łącznie), aby w rozumieniu prawa budowlanego mógł zostać uznany za budynek jednorodzinny.
Jednym z tych warunków – istotnym dla problematyki omawianej w niniejszym opracowaniu – jest, aby taki budynek był: wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej albo w zabudowie szeregowej albo w zabudowie grupowej. Warto zwrócić uwagę, że Ustawodawca posłużył się w omawianej normie katalogiem zamkniętym. Brak jest jakiegokolwiek typowego zwrotu sugerującego, że wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy, niekompletny (np. „w szczególności”, „taki jak” itp.). Specyfiką katalogu zamkniętego jest to, że wyliczenie takie zawiera w sobie wszystkie i zarazem jedyne dopuszczalne elementy danego zbioru. Nieuprawnione byłyby zatem jakiekolwiek próby poszukiwania innych typów zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
Rozsądnym założeniem wydaje się również, że wyliczenie ma charakter rozłączny, tj. że dany budynek mieszkalny jednorodzinny można dysponować tylko jedną spośród cech wymienionych w wyliczeniu. Oznacza to, że budynek wolnostojący nie może być jednocześnie budynkiem w zabudowie bliźniaczej ani szeregowej, ani grupowej, budynek w zabudowie grupowej nie może być wolnostojący, ani w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej itd.
W konsekwencji powyższych uwag uprawniona jest teza, że w zbiorze wszystkich budynków jednorodzinnych każdy element zbioru musi dysponować cechą bycia wolno stojącym albo w zabudowie biźniaczej, szeregowej lub grupowej. A contrario, jeżeli dany budynek mieszkalny nie dysponuje żadną z cech wymienionych w zdaniu poprzedzającym, to nie jest on budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym rozumieniu art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Wniosek ten wymaga szczególnego podkreślenia, albowiem niesie on za sobą oczywiste, daleko idące konsekwencje zarówno na etapie projektowania, lecz przede wszystkim stosowania prawa.
Możliwe typy zabudowy dla domów jednorodzinnych
Uświadamiając sobie, że de lege funkcjonuje jedynie ten wąski katalog możliwych typów zabudowy jednorodzinnej, należy rozważyć, jakie istotne parametry budynku (budynków) decydują o tym, do którego typu zabudowy należy kwalifikować dany budynek (budynki). W ocenie opiniującego cechy te ograniczają się wyłącznie do tych, które pozwalają określić w jakiej relacji przestrzennej znajduje się dany budynek względem innych budynków. Tym samym:
- Jeżeli budynek mieszkalny jednorodzinny nie przylega do żadnego innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jest on budynkiem wolno stojącym;
- Jeżeli budynek mieszkalny jednorodzinny przylega do innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jest on budynkiem w zabudowie bliźniaczej;
- Jeżeli więcej niż dwa budynki mieszkalne jednorodzinne przylegają do siebie ścianami szczytowymi, to każdy z nich jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej;
- Jeżeli więcej niż dwa budynki mieszkalne jednorodzinne przylegają do siebie w inny sposób niż właściwy dla zabudowy szeregowej, to każdy z nich jest budynkiem mieszkalnym w zabudowie grupowej.
Omawiana norma art. 3 pkt 2a nie uprawnia natomiast do formułowania dalej idących warunków kwalifikowania budynku do danego typu zabudowy niż związanych stricte z jego umiejscowieniem w przestrzeni. W szczególności przepis nie pozwala na wprowadzanie jakichkolwiek kryteriów związanych z zastosowanymi rozwiązaniami architektonicznymi, takich jak podobieństwo kształtu, gabarytów, wyglądu zewnętrznego czy jednoczasowości powstania czy projektowania dla możliwości zakwalifikowania danych budynków do kategorii zabudowy bliźniaczej, szeregowej czy grupowej. Praktyka taka, sporadycznie obserwowana w działalności organów administracji architektoniczno budowlanej nie tylko nie znajduje oparcia w przepisach obowiązującego prawa, ale również prowadzi do rezultatów niemożliwych do zaakceptowania w demokratycznym państwie prawa.
Zabudowa bliźniacza a pozaustawowe kryterium podobieństwa domów
Gdyby hipotetycznie i błędnie założyć, że budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej to takie, które przylegaj do siebie, nie przylegają do innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i ponadto są do siebie podobne pod względem wybranych, innych kryteriów (np. stanowią, w przybliżeniu, swoje lustrzane odbicia), to powstaje poważny problem związany z oceną prawną budynków niespełniających jedynie tego dodatkowego kryterium. Jeżeli bowiem w przedstawionym przykładzie budynki przylegałyby do siebie, nie przylegając jednocześnie do innego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to brak cechy „podobieństwa” skutkowałby koniecznością uznania, że mamy do czynienia bądź z innym typem zabudowy wymienionym w przepisie (wolno stojący, w zabudowie szeregowej lub grupowej – jak wspomniano, katalog ma charakter zamknięty) albo dane obiekty nie są w ogóle domami mieszkalnymi jednorodzinnymi w rozumieniu ustawy. Założenie, że dwa przylegające do siebie domy jednorodzinne są domami „wolnostojącymi” (czy też domami w zabudowie szeregowej lub grupowej) tylko z tej przyczyny, że są one do siebie, na przykład, „niepodobne” (warto zwrócić uwagę na subiektywny charakter tego pojęcia) stoi w oczywistej sprzeczności z semantycznym znaczeniem użytych pojęć. Czy zatem należałoby twierdzić, że w takim wypadku w ogóle nie są to domy jednorodzinne?
Trudno sobie wyobrazić, a tym bardziej zmieścić w ramach tego krótkiego opracowania, wszystkie konsekwencje prawne stanu rzeczy wynikającego z tej wadliwej wykładni omawianego przepisu prawa budowlanego. Kreowanie dodatkowych warunków, niezwiązanych ze sposobem umiejscowienia budynku w przestrzeni w relacji do innych budynków, dla kwalifikacji do poszczególnych typów zabudowy wymienionych w przepisie art. 3 ust. 2a pr. bud., jawi się jako niedopuszczalna, rozszerzająca wykładnia tego przepisu. Na marginesie warto dodać, że szereg kwestii związanych z organizacją ładu przestrzennego może być szczegółowo regulowanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym również istotne cechy budynków sytuowanych w danym typie zabudowy na danym terenie. Tym bardziej nie zasługuje na aprobatę przenoszenie tej problematyki na etap wykładni i stosowania prawa budowlanego, z oczywistą szkodą dla pewności i przejrzystości tegoż prawa.
