Służebność drogi koniecznej a droga serwisowa przy autostradzie

Jednym z najczęstszych problemów właścicieli nieruchomości jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Rozwiązaniem przewidzianym w prawie cywilnym jest ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.). W praktyce jednak pojawia się wiele wątpliwości – zwłaszcza gdy możliwych wariantów dojazdu jest kilka, a w grę wchodzą również drogi serwisowe przy autostradach.

Tak właśnie było w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym dla Krakowa-Podgórza w Krakowie do sygn. akt XII Ns 202/20/P, w której nasza kancelaria reprezentowała jednego z uczestników postępowania. Pierwotnie wnioskodawca tego postępowania wnosił o to, aby szlak służebności drogi koniecznej został poprowadzony przez działkę naszego Klienta, co jednak godziło w jego żywotne interesy związane z planowaną na tej działce inwestycją budowlaną. Tak się złożyło, że do nieruchomości wnioskodawcy de facto prowadziła droga serwisowa obsługująca autostradę A4, która do droga w przeszłości pełniła już funkcję drogi komunikacyjnej.

Dwa możliwe warianty poprowadzenia drogi koniecznej

Uwzględniając nasze postulaty sąd prowadzący postępowanie zlecił sporządzenie opinii biegłych wskazujących na dwa możliwe warianty służebności drogi koniecznej.

Na pierwszy rzut oka wariant drugi wydawał się korzystniejszy – droga asfaltowa istniała w terenie i faktycznie była używana przez właściciela działki. Problemem okazał się jednak status prawny drogi serwisowej i prawnej możliwości ustanowienia na niej służebności drogi koniecznej.

Argumentacja w toku postępowania o ustanowienie drogi koniecznej

W pismach procesowych prezentowaliśmy szereg argumentów, które miały wykazać, że ustanowienie służebności obciążającej prywatną nieruchomość jest rozwiązaniem nieproporcjonalnym, skoro istnieje możliwość zapewnienia dojazdu po drodze serwisowej:

• W szczególności podnosiliśmy, że choć GDDKiA traktuje ją jako drogę serwisową, to w praktyce od lat pełni funkcję naturalnego dojazdu do lokalnych działek. Jej włączenie w pas autostrady A4 miało charakter wtórny, a nie pierwotny.
• wskazywaliśmy, że zgodnie z orzecznictwem sądowym dostęp do drogi publicznej może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni, np. przez drogę wewnętrzną. Zatem sama kwalifikacja spornej ulicy jako „ drogi serwisowej” nie przekreśla jej znaczenia jako drogi zapewniającej dostęp do nieruchomości.
• podnosiliśmy, że ustanowienie służebności na działce naszego Klienta ingerowałoby w planowaną inwestycję, prowadziłoby do konfliktu z przepisami przeciwpożarowymi i wymuszało zmianę zatwierdzonego decyzją o pozwoleniu na budowę projektu budowlanego.
• Wreszcie – co istotne -wskazywaliśmy, że wcześniejsze stanowiska GDDKiA, w których negatywnie oceniano możliwość korzystania ze spornej drogi, nie mają charakteru decyzji administracyjnych ani dokumentów urzędowych sensu stricto, a więc nie mogą wiązać sądu w sprawie o ustanowienie służebności drogi koniecznej jako rozstrzygnięcie prawne. Argument ten miał istotne znaczenie wobec faktu, że wnioskodawca sam już uprzednio usiłował uzyskać decyzję o warunkach zabudowy wskazując na możliwość połączenia komunikacyjnego za pośrednictwem spornej drogi serwisowej, w tamtym postępowaniu urzędy nie uwzględniły jego argumentów, powołując się właśnie na negatywne stanowisko GDDKiA

W efekcie wnioskowaliśmy, by sąd uznał, że w pierwszej kolejności należy zapewnić dostęp nieruchomości poprzez drogę serwisową, a nie poprzez ustanowienie służebności kosztem prywatnej nieruchomości.

Rozstrzygnięcie sądu – droga serwisowa jako droga konieczna

Sąd Rejonowy ostatecznie podzielając nasze argumenty uznał, że faktyczna możliwość dojazdu drogą serwisową nie oznacza jeszcze prawnej gwarancji trwałego dostępu, uznając zasadność ustanowienia służebności. Podkreślił przy tym, że:

• droga serwisowa nie jest drogą publiczną, chyba że zostanie do takiej kategorii formalnie zaliczona,
• sam brak sprzeciwu zarządcy drogi (GDDKiA) co do faktycznego korzystania z drogi serwisowej nie daje właścicielowi działki pewności prawnej co do stałego korzystania.

W konsekwencji sąd ustanowił służebność drogi koniecznej po nieruchomości Skarbu Państwa, lecz z formalnym uregulowaniem jej przebiegu po spornej drodze serwisowej. Rozstrzygnięcie to pozwala właścicielowi działki na trwały i prawnie chroniony dostęp do drogi publicznej, jednocześnie zaś uchroniło interesy naszego Klienta, którego nieruchomość nie została obciążona służebnością drogi koniecznej.

Wnioski praktyczne

Sprawa pokazuje kilka istotnych zasad dotyczących służebności drogi koniecznej:

• Sam fakt korzystania z drogi serwisowej nie wyklucza ustanowienia służebności drogi koniecznej  – potrzebna jest prawna gwarancja dostępu.
• Droga serwisowa przy autostradzie to nie zawsze droga publiczna – jej status zależy od formalnych decyzji administracyjnych.
• Sąd przy wyborze wariantu drogi koniecznej waży interesy wszystkich stron: właściciela działki pozbawionej dojazdu, właścicieli nieruchomości obciążonych oraz interes publiczny.
• Ustanowienie służebności wymaga również rozważenia kosztów, zmian w projektach budowlanych oraz minimalizacji ingerencji w cudzą własność.

Podsumowanie

Instytucja służebności drogi koniecznej ma zapewnić nieruchomości „odizolowanej” możliwość korzystania z drogi publicznej. Jednak każdorazowo sąd musi zbadać, czy istniejący dostęp jest odpowiedni w rozumieniu art. 145 k.c. – a nie tylko faktycznie używany. W przypadku dróg serwisowych przy autostradach, jak pokazało to orzeczenie, brak ich statusu jako dróg publicznych przesądza o dopuszczalności ustanowienia na nich służebności drogi koniecznej.

👉 Jeśli interesuje Cię temat służebności drogi koniecznej, zapraszamy do kontaktu z naszą kancelarią. Posiadamy doświadczenie w prowadzeniu sporów dotyczących dostępu do drogi publicznej, w tym w sprawach związanych z drogami serwisowymi i infrastrukturą autostradową.