Planowane inwestycje polegające na budowie domu lub innego budynku często są źródłem wielu obaw dla właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie. Nie zawsze jednak organ prowadzący postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę traktuje właścicieli nieruchomości sąsiednich jako strony postępowania. Przyjęcie, że nie są stronami postępowania, uniemożliwia im zgłoszenie swoich uwag oraz zarzutów do treści projektu budowlanego. Właściciele nie mają wówczas możliwości zweryfikowania, do jakich ograniczeń w zabudowie ich działki może prowadzić planowana inwestycja.
Powyższe wynika ze sposobu rozumienia pojęcia „obszar oddziaływania obiektu” znajdującego się w ustawie Prawo budowlane. W niniejszym artykule przedstawione zostaną poglądy prezentowane w orzecznictwie. Szczególna uwaga zostanie poświęcona najszerszemu poglądowi, który zapewnia najlepszą ochronę właścicielom nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji.
Jeżeli na działce zlokalizowanej w bliskiej okolicy Twojej nieruchomości planowana jest lub rozpoczęła się jakaś inwestycja i nie zostałeś powiadomiony o fakcie bycia stroną postępowania, a chcesz zgłosić swoje uwagi, to zachęcamy do bezpośredniego kontaktu z kancelarią. Niniejszy wpis nie stanowi porady prawnej. Ma na celu jedynie zasygnalizowanie istnienia problemu w sprawach związanych z budową domu czy innego budynku.
Jakie przepisy stanowią podstawę do ustalenia, kto jest stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę?
Wyjaśnienie zagadnienia należy rozpocząć od wskazania, że zgodnie z treścią art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny, lub obowiązek. Ten ogólny przepis został zawężony treścią art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim „stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu”.
Powyższy przepis opiera się na zdefiniowanym w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane pojęciu „obszaru oddziaływania obiektu”. Jest on rozumiany jako „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.
Wskazane w powyższej regulacji przepisy odrębne to przede wszystkim Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Są to także inne przepisy określające zasady, które należy wziąć pod uwagę przy projektowaniu i budowaniu nowych obiektów. Wszystkie te przepisy powinny zostać wzięte pod uwagę przy określaniu czy nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu.
Sposób rozumienia pojęcia „obszar oddziaływania obiektu”
W orzecznictwie prezentowane jest wiele poglądów w zakresie rozumienia tego pojęcia. Odnoszą się one przede wszystkim do treści § 13 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Niektóre z nich wskazują, że przy dokonywaniu analizy obszaru oddziaływania obiektu na inne nieruchomości należy brać pod uwagę jedynie aktualną zabudowę, a nie budynki potencjalne – mogące powstać w przyszłości na niezabudowanej działce sąsiedniej względem terenu inwestycji. Wyrażane są również poglądy podkreślające konieczność dokonywania weryfikacji zacieniania i przesłaniania innych planowanych obiektów jedynie, gdy plany ich budowy są sprecyzowane.
W innych orzeczeniach wskazuje się, że obowiązek sporządzania i uwzględnienia tzw. linijki słońca (weryfikacji zacieniania i przesłaniania) aktualizuje się w przypadku niezabudowanej działki znajdującej się w sąsiedztwie działki inwestycyjnej, gdy planowana (projektowana) zabudowa stanowi obiekt przesłaniający o wysokości powyżej 35 metrów. Znajdziemy również orzecznictwo mówiące o konieczności dokonywania takiej weryfikacji również w stosunku do obiektów przesłaniających niższych niż 35 metrów.[1]
Jednakże najszerszy prezentowany pogląd wskazuje, że w trakcie badania, które nieruchomości znajdują się obszarze oddziaływania obiektu, powinno się uwzględniać zarówno nieruchomości zabudowane, jak i niezabudowane. Nie powinno się również ograniczać jedynie do zabudowy już istniejącej, a należy brać pod uwagę różne możliwości dokonania zabudowy lub zmian w aktualnej zabudowie, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Powyższy pogląd został zaprezentowany między innymi w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25.02.2004 r., sygn. akt V SA 3042/02:
„Przepisy § 13, 57 i 60 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140 ze zm.) nie przewidują ograniczeń z tytułu zacienienia działek. Normują jedynie kwestie zacienienia pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych w budynkach istniejących na sąsiednich działkach. Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wywołuje też skutek, iż nieruchomości sąsiadujące z działką inwestora, niezależnie od istniejącego na nich aktualnie stanu zabudowy, są działkami budowlanymi i w związku z tym przy projektowanej zabudowie działek musi być uwzględniony interes właścicieli działek sąsiednich […]. Przede wszystkim musi być uwzględniony warunek takiego usytuowania obiektu, aby nie uniemożliwiał on prawidłowej i optymalnej zabudowy nieruchomości sąsiednich także w bliżej nieokreślonej perspektywie czasu„.
Dlaczego dla potencjalnych stron tak ważne jest szerokie rozumienie pojęcia „obszar oddziaływania obiektu”?
Planowana inwestycja w postaci budowy nowego budynku, niekoniecznie domu jednorodzinnego, ma często duże znaczenie dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. Przepisy regulujące postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę powinny zapewniać odpowiednią ochronę ich praw.
Przede wszystkim obowiązujące przepisy powinny zapobiegać sytuacji, w której osoba jako pierwsza zabudowująca swoją działkę, zmusza niejako właścicieli sąsiednich nieruchomości do zmiany swoich planów w kontekście ewentualnej zabudowy. Właściciele w czasie zabudowy działki sąsiedniej nie muszą jeszcze posiadać projektów, chociażby planowanego domu. Dlatego nieuwzględnianie potencjalnej zabudowy może prowadzić do późniejszego ograniczenia możliwości w zakresie zagospodarowania terenu.
Prawo własności przysługujące osobom, które posiadają działki zlokalizowane obok siebie, opiera się na tych samych przepisach prawa, a jego treść jest taka sama. To przepisy prawa powinny stanowić jedynie ograniczenie dla sposobu ich postępowania w zakresie zabudowy posiadanej nieruchomości. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę organ powinien weryfikować, w jaki sposób przedstawiony projekt może wpływać na potencjalną zabudowę sąsiednich nieruchomości. Błędem jest sprowadzanie tej weryfikacji do sprawdzania, czy odległość planowanego budynku od granicy nieruchomości sąsiedniej jest odpowiednia. Odległość ta regulowana jest przepisami prawa i podlega sprawdzeniu w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zachowanie odpowiedniej odległości nie stanowi jednak jednoznacznie o tym, że nieruchomość sąsiednia nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu.
Powyższe stanowisko jako wadliwe uznał między innymi Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28.03.2007 r., II OSK 208/06, ONSAiWSA 2008, nr 1, poz. 12:
„Sąd nie zwrócił należytej uwagi na to, że w zaskarżonej decyzji jako jedyne uzasadnienie ustalenia, iż nieruchomość skarżącej nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, organ przyjął odległość obiektów budowlanych od granicy działki inwestora. Według organu, skoro zachowane są minimalne odległości dla tego rodzaju obiektów, przyjęte w przepisach określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, to tym samym oddziaływanie obiektów nie wykracza poza obszar nieruchomości inwestora, a więc nieruchomości sąsiadujące nie znajdują się w obszarze oddziaływania obiektów. Stanowisko to jest wadliwe, ponieważ ustawowa definicja „obszaru oddziaływania obiektu” zawarta w art. 3 pkt 20 (ustawy) Prawa budowlanego nie daje podstaw do takiego zawężającego rozumienia tego określenia. W definicji tej bowiem jest mowa o terenie wyznaczonym w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, należą nie tylko przytoczone przez organ przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki (budowle rolnicze) i ich usytuowanie”.
Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20.04.2011 r., sygn. akt II OSK 283/11, LEX nr 1081772:
„Definicja „obszaru oddziaływania obiektu”, zawarta w art. 3 pkt 20 p.b., nie daje podstaw do przyjęcia poglądu, iż nieruchomość sąsiednia nie znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, skoro przy usytuowaniu tego obiektu budowlanego zostały zachowane minimalne odległości od granicy działki sąsiedniej, wynikające z przepisów techniczno-budowlanych określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, to tym samym oddziaływanie obiektu nie wykracza poza obszar nieruchomości.”
Przepisy jednoznacznie wskazują, że stronami postępowania o wydanie pozwolenia na budowę (domu lub innego obiektu) są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Znaczenie faktu przyznania osobie statusu strony jest na tyle duże, że powinno prowadzić do jak najszerszego weryfikowania zakresu oddziaływania obiektu. Otrzymanie statusu strony w sprawie pozwala na branie czynnego udziału w postępowaniu i zgłaszanie swoich uwag do projektu zagospodarowania terenu i planowanego budynku. Uwagi te muszą zostać przez organ poddane analizie w prowadzonym postępowaniu.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego „to, jaki jest obszar oddziaływania obiektu, może być przedmiotem sporu i może zależeć od spełnienia szeregu warunków. Ich wyjaśnienie jest przedmiotem postępowania, w którym ma prawo brać udział właściciel sąsiedniej nieruchomości, jeżeli inwestycja jest tego rodzaju, że może oddziaływać na inne nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości sąsiadujące z nieruchomością inwestora.” (Wyrok NSA z 1.09.2022 r., II OSK 1567/21, LEX nr 3408918.)
Podsumowując, „ustalenie obszaru oddziaływania konkretnego obiektu ma w konsekwencji przesądzające znaczenie dla ustalenia stron postępowania administracyjnego oraz zapewnienia poszanowania, występujących w zasięgu oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.” (Wyrok NSA z 10.08.2021 r., II OSK 3181/18, LEX nr 3232089).
Co mogę zrobić w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę zostało już wydane bez mojego udziału w postępowaniu?
Jeżeli na sąsiednim terenie rozpoczyna się właśnie budowa domu lub innego obiektu, a Ty nie otrzymałeś żadnej informacji o toczącym się postępowaniu to jeszcze nic straconego. Zakończone prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę postępowanie może zostać wznowione na podstawie art. 145 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego. Podstawę wznowienia w sytuacji, gdy strona nie brała udziału w postępowaniu bez własnej winy stanowi art. 145 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego.
Zgodnie z treścią art. 148 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego „Podanie o wznowienie postępowania wnosi się do organu administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji, w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym strona dowiedziała się o okoliczności stanowiącej podstawę do wznowienia postępowania.”
Mając na uwadze powyższy przepis, zalecamy jak najszybszy kontakt z kancelarią reprezentującą strony w tego typu postępowaniach lub samodzielne sporządzenie wniosku o wznowienie postępowania. Taki wniosek powinien zawierać argumentację wskazującą na to, że nieruchomość wnioskodawcy znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu.
[1] J. Makuch, Linijka słońca dla potencjalnego zamierzenia budowlanego na działce sąsiedniej względem terenu inwestycji, LEX/el. 2019.
