Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 z późn. zm.), dalej jako „prawo budowlane”, budynkiem jest „taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”. Tak więc budynek „kończy się”, ma swoją granicę dokładnie tam, gdzie jego przegrody budowlane wydzielają go z przestrzeni. Wewnątrz tych przegród znajduje się przedmiotowy budynek (jeden budynek), poza nimi – pozostała przestrzeń, w tym również inne budynki.
Na gruncie inwestycji polegających na budowie budynków wielorodzinnych składających się z wielu segmentów na poziomie podziemnym lub naziemnym (na przykład 3 obiekty budowlane naziemne połączone kondygnacją podziemną, którą stanowi wspólny garaż podziemny) pojawiają się wątpliwości interpretacyjne związane z definicją budynku. Spotykane są poglądy, według których przedmiotem takiej inwestycji jest budowa kilku budynków mieszkaniowych wielorodzinnych połączonych funkcjonalnie, a nie jednego budynku mieszkaniowego wielorodzinnego.
Nie sposób jednak zgodzić się ze wskazanym powyżej poglądem. Obiekt składający się z wielu połączonych ze sobą segmentów (na poziomie podziemnym lub naziemnym) spełnia definicję budynku wskazaną w prawie budowlanym, gdyż wszystkie segmenty oraz łącząca je kondygnacja (lub kondygnacje) są wydzielone jako całość z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych w postaci fundamentów, ścian oraz dachu.
Z drugiej strony, wbrew spotykanemu stanowisku, definicji budynku zawartej w powołanym przepisie nie spełnia z osobna żaden z poszczególnych segmentów takiego obiektu, albowiem żaden z nich nie jest całkowicie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowalnych. Normy prawa budowlanego nie pozwalają wskazać, gdzie znajduje się granica między takimi segmentami, tj. gdzie kończyłby się jeden z owych „budynków”, a gdzie zaczynał kolejny. Dokonywane przez niektórych intelektualne „wydzielenie” tych obiektów z przestrzeni następuje w oczywistej sprzeczności z jednoznaczną i klarowną normą art. 3 pkt 2 prawa budowlanego.
Interpretacja prawa wynikająca z przedstawionego poglądu generuje dalsze problemy, niedające się rozwiązać na gruncie obowiązujących przepisów prawa. Dotyczą one w szczególności kwalifikacji prawnej kondygnacji podziemnej, na której mieści się garaż oraz możliwości oznaczenia powierzchni rozgraniczającej ten garaż od rzekomych „budynków” znajdujących się ponad jego poziomem. Naturalnie brak jest przegród budowlanych wydzielających tę podziemną kondygnację od poszczególnych segmentów obiektu, do których prowadzą z poziomu garażu liczne klatki schodowe i windy. Trudno również pomijać okoliczność, że poszczególne segmenty, jeżeli „oddzielić” je od kondygnacji garażowej, pozbawione są własnych fundamentów, co dyskwalifikuje je jako samodzielne budynki w myśl omawianego przepisu prawa budowlanego. Wątpliwym jest również, czy można w takim wypadku mówić o stałym związaniu z gruntem takiego „budynku” pozbawionego fundamentów, lecz „wykorzystującego” fundament kondygnacji garażowej, o bliżej niesprecyzowanym statusie prawnym.
„Funkcjonalne” połączenie obiektów budowlanych
Nie sposób również zgodzić się z twierdzeniami, że połączenie obiektów budowlanych ma charakter jedynie funkcjonalny. Prawo budowlane ani żaden inny akt prawny nie zawiera definicji takiego połączenia. Zgodnie z przedstawionymi poglądem jedynym kryterium decydującym o tym, że w danym przypadku mamy do czynienia z połączeniem „jedynie funkcjonalnym” miałoby być zlokalizowanie kondygnacji „łączącej” na poziomie podziemnym. Połączenie segmentów kondygnacją podziemną miałoby zatem charakter niższej kategorii, tj. „jedynie funkcjonalny”, połączenie kondygnacją naziemną – charakter „rzeczywisty”.
Słabość tego typu argumentacji polega na tym, że prawo nie różnicuje kondygnacji nadziemnych i podziemnych w taki sposób, aby jednym przyznawać szczególny prymat nad drugimi, czyniąc z jednych kondygnacje „faktycznie” (architektonicznie?) łączące ze sobą budowle, a z innych jedynie łączące „w sposób funkcjonalny”. Kondygnacje naziemne i podziemne są w równym stopniu kwalifikowane przez prawo jako integralne części budynku i tak samo wliczają się do jego łącznej powierzchni, kubatury itd.
W istocie zatem tworzenie pozaprawnej kategorii „połączenia funkcjonalnego” integralnych części obiektu, który w świetle przepisu art. 3 pkt 2 pr. bud. spełnia wszystkie kryteria wymagane, aby kwalifikować go jako „budynek”, prowadzi do obejścia normy tego przepisu. Takie odejście od jednoznacznej definicji ustawowej otwiera pole do dowolnej interpretacji każdego układu urbanistycznego i dowolności oceny co budynkiem jest, a co nim nie jest. Wszak, dlaczego nie twierdzić, że w każdym obiekcie budowlanym klatka schodowa łączy ze sobą poszczególne kondygnacje w sposób „wyłącznie funkcjonalny” czyniąc z każdej kondygnacji osobny budynek?
Koncepcja wielu budynków połączonych wspólną kondygnacją a normatywna definicja pojęcia „kondygnacji”.
W prezentowanej koncepcji wielu budynków połączonych jedną kondygnacją problem stanowi również brak zgodności z normą § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem przez „kondygnację” należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne. W myśl powołanego przepisu kondygnacja jest częścią budynku [jednego budynku – przyp. W.B.]. Norma nie dopuszcza zatem sytuacji, w której kondygnacja byłaby częścią wielu budynków, co miałoby miejsce w wypadku zaaprobowania opisanej powyżej oceny prawnej (alternatywnie należałoby tę podziemną kondygnację kwalifikować jako odrębny od segmentów naziemnych obiekt budowlany. Jest to rozwiązanie co najmniej równie kontrowersyjne, o czym była już mowa powyżej). Jeżeli zatem z jednej kondygnacji można dostać się do dwóch lub więcej „segmentów” danego obiektu, to wykluczonym jest, aby obiekty te składały się na więcej niż jeden budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.
Autorem wpisu jest adwokat Wojciech Bruzda – kancelaria adwokacka Bruzda Konopka Adwokaci sp. j. z siedzibą w Krakowie.
