Osoba będąca współwłaścicielem nieruchomości, która samoistnie posiada całą nieruchomość lub część nieruchomości większą niż jej udział, ma możliwość nabyć przez zasiedzenie udział współwłaściciela w przedmiotowej nieruchomości. Aby do tego doszło konieczne jest dokonywanie konkretnych działań przez okres 20 lat (zasiedzenie w dobrej wierze) lub 30 lat (zasiedzenie w złej wierze).
Jakie wymagania musi spełnić osoba, która domaga się stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie udziału współwłaściciela w nieruchomości?
Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się w zakresie teoretycznej możliwości nabycia udziału współwłaściciela w nieruchomości przez zasiedzenie. W wielu orzeczeniach wskazywano na to, że wymagania stawiane osobie, która domaga się stwierdzenia nabycia prawa własności przez zasiedzenie, są bardzo wysokie. Celem stosowania takiego podejścia jest ochrona prawa własności. W postanowieniu z 20.09.2012 r., IV CSK 117/12, Sąd Najwyższy wskazał:
„Posiadanie „właścicielskie” całej rzeczy przez współwłaściciela niezbędne do zasiedzenia wymaga, żeby współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. Skuteczność takiej zmiany wymaga, aby uczynił to jawnie, czyli zamanifestował ją w sposób widoczny dla współwłaściciela i otoczenia. Sama natomiast świadomość posiadania samoistnego ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie – jest prawnie bezskuteczna.”
Tyle teoria, w dalszej części wpisu wskażę natomiast jakie zachowania polskie sądy kwalifikują jako zmianę zakresu samoistnego posiadania.
Jakie są najczęstsze przyczyny oddalenia wniosku o zasiedzenie udziału współwłaściciela w nieruchomości?
Wymagania stawiane wnioskodawcy są na tyle wysokie, że sytuacja stwierdzenia zasiedzenia udziału współwłaściciela przez sądy powszechne należy do rzadkości. W większości przypadków wnioski o zasiedzenie są oddalane z uwagi na niewystarczające udowodnienie faktu samoistnego posiadania udziału, do którego zasiedzenia dążył wnioskodawca. W większości argumentacja sądów oddalających wnioski o zasiedzenie sprowadza się do wskazanych poniżej argumentów:
„Poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy podziela, uzasadniają jedynie wniosek, że podejmowane przez nich działania stanowiły realizację uprawnień wynikających z przysługującego im udziału we współwłasności. O rozszerzeniu charakteru władztwa nie świadczy bowiem sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień przysługujących właścicielowi, ponoszenie ciężarów związanych z nieruchomością (np. płacenie podatków) oraz także przeprowadzenie remontów mających na celu zachowanie nie zmienionej substancji budynku.”
Postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z 6.12.2017 r., II Ca 1782/17
„Niezależnie od powyższej argumentacji wskazać należy, że Sąd Okręgowy podziela stanowisko, iż postępowanie dowodowe nie wykazało w tej sprawie, aby wnioskodawczyni w okresie bezpośrednio po śmierci swojego ojca, jak i brata J. H. (2), uzewnętrzniła wobec pozostałych współwłaścicieli, iż nie respektuje ich praw do tej nieruchomości i zamierza nią władać jak wyłączny właściciel. Za takim stanowiskiem przemawia treść zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i ustalenia dokonane na jego podstawie. Zauważyć należy, że jeszcze w latach 80 tych ubiegłego wieku w budynku na dz. (…) zamieszkiwała H. W. (1), a więc korzystała z niego w zakresie przysługujących jej uprawnień współwłaścicielskich. Następnie z tego samego pomieszczenia korzystała jej córka E. B., która także była współwłaścicielem tej nieruchomości jako spadkobierca H. W. (2) i H. W. (1). Za całkowicie bezpodstawne należy uznać twierdzenie wnioskodawczyni, iż już wówczas czuła się posiadaczem samoistnym i wyłącznym całości nieruchomości objętej wnioskiem, jeśli nie sprawowała nawet pełnego władztwa nad wszystkimi pomieszczeniami w budynku, w którym mieszkała. Za pierwsze uzewnętrznienie przez wnioskodawczynię, wobec następców prawnych H. i H. małż. (…), zamiaru władania nieruchomością w sposób wyłączny należy uznać zamurowanie drzwi do pomieszczenia zajmowanego dotychczas przez uczestniczkę E. B.”
Postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z 8.10.2020 r., II Ca 349/20
W jakich okolicznościach dochodzi do zasiedzenia udziału współwłaściciela w nieruchomości?
Zazwyczaj do stwierdzenia nabycia udziału współwłaściciela w nieruchomości przez sąd konieczne jest przedstawienie dowodów, z których jednoznacznie wynika, że zasiadujący traktował całą nieruchomość jak swoją własność i jako takiego właściciela postrzegały go osoby trzecie. Poniżej fragmenty orzeczeń sądów, w których stwierdzono nabycie udziału współwłaściciela w nieruchomości przez zasiedzenie:
„W niniejszej sprawie K. P. (2) był współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości z tytułu darowizny. W zasadzie bezsporne było, że od zawarcia umowy darowizny całą sporną nieruchomością władał wyłącznie K. P. (1). Nie ma żadnych dowodów w jakiekolwiek zaangażowanie w zarząd tą nieruchomością M. P. (3) i taki układ między współwłaścicielami ukształtował się od samego początku po nabyciu przez współwłaścicieli własności w wyniku darowizny. Jak wynika z powołanych wyżej przepisów i ich interpretacji w orzecznictwie, nie jest wystarczające objęcie całej nieruchomości przez współwłaściciela w posiadanie, bowiem takie zakres posiadania jest z mocy prawa przypisany do współwłasności, z którą nie wiąże się podział quot usum – art. 206 k.c. Jednak w tej sprawie już po śmierci G. P. w 1979 roku K. P. (1) zaznaczył przed M. P. (3) nie respektowanie jego praw do tej nieruchomości odmawiając wynajęcia pokoju zamieszkiwanego przez G. P. pielęgniarkom, które w tym celu przyprowadził M. P. (3). Następnie K. P. (1) zajął całą nieruchomość na swoje potrzeby i rozpoczął na dużą skalę remonty, modernizację i przebudowę nieruchomości. Odbywało się to bez jakiejkolwiek zgody, akceptacji ze strony M. P. (3), a nawet formalnego informowania go o takich działaniach. Uczestniczki twierdziły, że M. P. (3) chodził sobie na tą nieruchomość, choć nie musiał wchodzić do domu, ale jeżeli tam zachodził to widział remonty i miał świadomość, że nie został o nich uprzedzony, że żadnej zgody nie wyrażał. (…) K. P. (1) płacił podatki od nieruchomości, wszelkie opłaty za korzystanie z mediów, pokrywał wszelkie koszty funkcjonowania nieruchomości. Takie zachowanie może być interpretowane jedynie jako świadome i czytelne przekazanie M. P. (3) informacji, że jego prawa współwłaściciela w żadnym zakresie nie będą respektowane.”
Postanowienie Sądu Rejonowego w Trzciance z 12.05.2022 r., I Ns 394/21
„Dokonane w tej części przez Sąd Rejonowy ustalenia pomijają jednak zupełnie jednoznaczne w swojej wymowie zeznania jedynej żyjącej uczestniczki tego spotkania – D. S.. Wynika z nich, że M. D. (2) przed śmiercią dokonała nieformalnego rozporządzenia nieruchomościami, nie zdążyła sporządzić testamentu na piśmie, lecz jej wolą było, aby każde z dzieci dostało, co należy podkreślić – swój – budynek. Skutkiem tego nieformalnego rozporządzenia było to, że żadne z rodzeństwa nie interesowało się wzajemnie poszczególnymi nieruchomościami, koncentrując się na tej będącej w ich własnym posiadaniu. W szczególności G. D. nie uzgadniał żadnych działań dotyczących zajmowanej przez siebie nieruchomości z kimkolwiek z rodzeństwa, które z kolei także nie ingerowało we władztwo nad budynkiem i gruntem objętymi wnioskiem. Co istotne, uczestniczka postępowania D. S. w toku zeznań wskazała, że uważała się za właścicielkę nieruchomości położonej w C. przy ulicy (…), natomiast brata G. D. uważała za właściciela nieruchomości w T., gdyż taka była wola matki.
(…) wnioskodawca czuł się właścicielem, tak też traktowali go najemcy lokali, od których pobierał czynsze. Dbał o czystość na terenie nieruchomości. Z własnych środków finansował zarówno bieżące naprawy jak w większe remonty, w tym remont dachu, wymianę pieców w lokalach, okien na klatce schodowej budynku. Zaciągnął w tym celu kredyt. Dbał o malowanie klatki schodowej. Rodzeństwo nie finansowało tych czynności i nie domagało się rozliczeń. Sam G. D. nie ingerował przy tym w sposób władania nieruchomościami położonymi w C.”
Postanowienie Sądu Okręgowego w Gliwicach z 12 maja 2015 r., III Ca 1727/14
Podsumowanie
W niniejszym wpisie przedstawiono opisywane zagadnienie w bardzo dużym skrócie. Z analizy orzecznictwa wyłania się jednak wniosek, że zasiedzenie to w świetle przepisów prawa jest teoretycznie możliwe. Wymagania stawiane w orzecznictwie są jednak na tyle wysokie, że do stwierdzenia nabycia udziału współwłaściciela w nieruchomości w drodze zasiedzenia konieczne jest zaistnienie szczególnych okoliczności.
Zachęcam do bezpośredniego kontaktu z kancelarią w celu dokonania analizy konkretnej sytuacji.
