Nasza kancelaria reprezentowała właściciela budynku mieszkalnego w Nowym Targu, który został uznany za obiekt zabytkowy i ujęty w gminnej oraz w wojewódzkiej ewidencji zabytków. Sprawa dotyczyła braku zasadności dokonanych wpisów – właściciel argumentował, że budynek nie posiada cech zabytku, jego stan techniczny jest katastrofalny, a umieszczenie go w ewidencjach bezpodstawnie ogranicza jego prawa do nieruchomości.

Tło sprawy: wpis budynku do gminnej ewidencji zabytków

Gminna ewidencja zabytków (GEZ) to spis lokalnych obiektów o statusie zabytku, prowadzony przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Prawo wymaga, by ewidencja ta obejmowała m.in. obiekty wpisane do rejestru zabytków oraz ujęte w wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Budynek naszego Klienta został w grudniu 2010 r. włączony do GEZ na mocy zarządzenia Burmistrza Miasta Nowy Targ. W kolejnych latach obecność obiektu w spisie potwierdzano podczas aktualizacji GEZ w latach 2016–2023. Jako podstawę wpisu organ wskazał fakt figurowania budynku od lat w wojewódzkiej ewidencji zabytków (WEZ). Co istotne, według władz miasta wykreślenie obiektu z GEZ było możliwe dopiero po usunięciu go z ewidencji wojewódzkiej.

Skarga na wpis do ewidencji zabytków

W imieniu właściciela nieruchomości wezwaliśmy urząd miasta do usunięcia naruszenia prawa, a gdy to nie odniosło skutku – złożyliśmy skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Krakowie. Skarga dotyczyła czynności ujęcia budynku w gminnej ewidencji zabytków jako dokonanej z naruszeniem przepisów.

Najważniejsze argumenty skargi:

• • Budynek nie posiada cech zabytku w rozumieniu ustawy o ochronie zabytków – brak mu szczególnych wartości historycznych, artystycznych czy naukowych. Wpisanie go do ewidencji było działaniem arbitralnym, bo obiekt nie spełnia ustawowej definicji zabytku.

• • Procedura wpisu była wadliwa – karta ewidencyjna nie zawierała wymaganych informacji (np. opisu historycznego, oceny wartości zabytkowej, stanu zachowania, zaleceń konserwatorskich). Urząd wpisał obiekt bez rzetelnej weryfikacji dokumentacji. 

• • Doszło do nieproporcjonalnego ograniczenia prawa własności. Wpis nakłada na właściciela obowiązki i ograniczenia (m.in. dodatkowe pozwolenia przy przebudowie) bez wykazania realnej potrzeby. Taka ingerencja narusza konstytucyjną ochronę własności, bo nie udowodniono konieczności ochrony zabytkowej tego obiektu.

Przebieg postępowania sądowego

WSA w Krakowie odrzucił skargę jako spóźnioną, wskazując jako podstawę przepis, zgodnie z którym skargę należało wnieść do sądu w terminie 30 dni od dnia dowiedzenia się o czynności. Wobec rozbieżności w orzecznictwie dotyczących chakateru prawnego wpisu do gminnej ewindencji zabytków, złożyliśmy skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

NSA uchylił decyzję WSA. Uznano, że przekroczenie terminu nastąpiło bez winy właściciela, biorąc pod uwagę niejasności co do trybu zaskarżenia takiej czynności. Co ważne, NSA w składzie orzekającym potwierdził, że ujęcie obiektu w gminnej ewidencji zabytków to czynność materialno-techniczna podlegająca kontroli sądu. Sprawa wróciła do WSA do ponownego rozpoznania.

Usunięcie obiektu z ewidencji – finał sprawy

W międzyczasie, w innym postępowaniu uzyskaliśmy w imieniu właściciela nieruchomości wyrok WSA stwierdzający bezskuteczność wpisu budynku do wojewódzkiej ewidencji zabytków – działania w tym zakresie podjęliśmy bezpośrednio po otrzymaniu informacji, że budynek figuruje w ewidencji. Tym samym odpadła formalna podstawa utrzymywania obiektu w gminnej ewidencji zabytków, na podstawie przepisu zobowiązującego do uwzględnienia w niej budynków znajdujących się w wojewódzkiej ewidencji zabytków.

WSA w Krakowie ostatecznie uwzględnił skargę w sprawie wpisu do gminnej ewidencji zabytków, wskazując, że odpadła formalna podstawa wpisu, ale również nie ma materialnych przesłanek do wpisania budynku do GEZ. Jak wynika ze znajdujących się w dokumentach otrzymanych od organu informacji, budynek utracił cechy, które pozwalały uznać go za zabytek. Stwierdzono bezskuteczność czynności w postaci wpisu budynku do gminnej ewidencji zabytków. Tym samym zaistniała sytuacja, w której formalnie obiekt nigdy nie został skutecznie włączony do GEZ, dlatego związane z wpisem ograniczenia przestały obowiązywać. Właściciel odzyskał pełnię praw do nieruchomości, co pozwoliło mu na podjęcie działań zmierzających do zapewnienia bezpieczeństwa okolicznym mieszkańcom poprzez rozbiórkę rozpadającego się budynku.

Znaczenie rozstrzygnięcia

Sprawa pokazała, że wpis do ewidencji zabytków nie jest nieusuwalny, jeśli dokonano go arbitralnie lub bez podstaw. Właściciel ma prawo domagać się weryfikacji, czy jego obiekt rzeczywiście zasługuje na status zabytku.

Nasza kancelaria dowiodła, że skuteczna obrona praw właściciela jest możliwa nawet w trudnej sprawie z zakresu ochrony zabytków. Jeśli budynek nie przedstawia realnej wartości historycznej, właściciel nie powinien ponosić konsekwencji wpisu do gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków. Finał sprawy potwierdził, że prawo własności podlega ochronie, a jego ograniczenia muszą być proporcjonalne i uzasadnione rzeczywistą wartością zabytkową obiektu. Wprowadzenie tych ograniczeń musi zostać natomiast dokonane w sposób zgodny z procedurami oraz przepisami dotyczącymi ochrony zabytków, a także umożliwiający właścicielom zapoznanie się z argumentami organu przemawiającymi za uznaniem, że budynek stanowi zabytek kwalifikujący się do włączenia go do GEZ i WEZ.