Wygrana sprawa zakończona rozbiórką – wykreślenie budynku z Gminnej Ewidencji Zabytków w Małopolsce

Gminna ewidencja zabytków to – obok wojewódzkiej ewidencji zabytków i rejestru zabytków – jedna z podstawowych form ochrony konserwatorskiej przewidzianych w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. To właśnie na gruncie przepisów o ewidencji zabytków zapadł opisywany poniżej wyrok, zakończony bardzo konkretnym, namacalnym efektem dla naszego Klienta.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 9 kwietnia 2026 r. (sygn. akt II SA/Kr 279/26) stwierdził bezskuteczność czynności Burmistrza Miasta i Gminy Skawina polegającej na włączeniu budynku mieszkalnego położonego w miejscowości Radziszów do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta i Gminy Skawina. Wyrok ten, uzyskany dzięki działaniom naszej Kancelarii, otworzył naszemu Klientowi drogę do rozbiórki budynku – rozwiązania problemu, z którym zmagał się od momentu, w którym dowiedział się o objęciu nieruchomości ochroną konserwatorską.

Rozstrzygnięcie to dotyczy kolejnej prowadzonej przez naszą Kancelarię sprawy z zakresu gminnej ewidencji zabytków. Tym razem spór nie sprowadzał się wyłącznie do oceny wartości zabytkowej budynku, lecz również – a może przede wszystkim – do sposobu, w jaki organ przeprowadził (a właściwie: nie przeprowadził) procedurę jego ujęcia w ewidencji.

Sąd rozstrzygał, czy objęcie budynku ochroną konserwatorską w drodze wpisu do gminnej ewidencji zabytków może się ostać, jeżeli właściciele nigdy nie zostali prawidłowo zawiadomieni o tej czynności, a karta adresowa zabytku nie wskazuje żadnych zindywidualizowanych wartości historycznych, artystycznych lub naukowych budynku.
 

Okoliczności faktyczne sprawy

Przedmiotem sporu był budynek mieszkalny położony w miejscowości Radziszów (gmina Skawina), ujęty w Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta i Gminy Skawina. Nasz Klient, jeden ze współwłaścicieli nieruchomości, o wpisie dowiedział się dopiero 15 grudnia 2025 r., odbierając w Urzędzie Miasta i Gminy Skawina kopię karty adresowej zabytku sporządzonej w kwietniu 2021 r. Z posiadanego wówczas dokumentu nie wynikało ani kiedy faktycznie doszło do pierwotnego objęcia budynku ochroną, ani na jakiej podstawie prawnej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniesiono 14 stycznia 2026 r., a więc z zachowaniem 30-dniowego terminu liczonego od dnia powzięcia wiadomości o zaskarżonej czynności.

Ujawnienie rzeczywistej daty wpisu i braki w dokumentacji

Już po wniesieniu skargi, w odpowiedzi na złożony przez naszą Kancelarię wniosek o udostępnienie informacji publicznej, Burmistrz Miasta i Gminy Skawina poinformował, że pierwotne włączenie budynku do gminnej ewidencji zabytków nastąpiło w istocie 20 października 2010 r., natomiast karta adresowa z kwietnia 2021 r. stanowiła jedynie jej aktualizację. Ustalenie to miało kluczowe znaczenie dla sprawy – to właśnie czynność z 2010 r., a nie z 2021 r., w rzeczywistości ograniczyła prawo własności nieruchomości.

Z analizy obu kart adresowych wynikało ponadto, że zawierają one wyłącznie ogólne sformułowania, typowe dla opisu regionalnego budownictwa, bez wskazania jakichkolwiek zindywidualizowanych wartości historycznych, artystycznych lub naukowych, które uzasadniałyby objęcie akurat tego budynku ochroną konserwatorską. W aktach sprawy zabrakło też jakiegokolwiek innego dokumentu potwierdzającego, że wartości takie zostały w ogóle przeanalizowane.

Wadliwe zawiadomienie właścicieli

Jak ustalono w toku postępowania, o pierwotnym wpisie z 2010 r. żaden ze współwłaścicieli nieruchomości nie został w ogóle powiadomiony. O aktualizacji karty adresowej z 2021 r. Urząd zawiadomił z kolei tylko jednego ze współwłaścicieli – i to wyłącznie o samym zamiarze dokonania aktualizacji, a nie o jej ostatecznym dokonaniu. Pozostali współwłaściciele, w tym nasz Klient, nie mieli więc żadnej realnej możliwości zapoznania się z materiałem, na podstawie którego budynek uznano za zabytek, ani przedstawienia własnego stanowiska, zanim doszło do ograniczenia ich prawa własności.

Stanowisko organu w toku postępowania

Burmistrz Miasta i Gminy Skawina wniósł o oddalenie skargi. W odpowiedzi wskazał, że budynek został prawidłowo objęty gminną ewidencją zabytków już w 2010 r., a czynność z 2021 r. miała charakter wyłącznie aktualizacyjny. Organ podniósł również, że o zamiarze aktualizacji skutecznie zawiadomiono jednego ze współwłaścicieli, a brak zawiadomienia pozostałych wynikał z ograniczonych środków budżetowych gminy. W ocenie organu budynek podlega ochronie konserwatorskiej i powinien zostać zachowany ze względu na dziedzictwo kulturowe gminy, zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stanowisko Sądu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał skargę za zasadną i stwierdził bezskuteczność zaskarżonej czynności. Sąd przypomniał, że objęcie budynku wpisem do gminnej ewidencji zabytków – w odróżnieniu od wpisu do rejestru zabytków – nie ma charakteru decyzji administracyjnej, lecz stanowi czynność materialno-techniczną. Nie oznacza to jednak, że organ może dokonać takiego wpisu bez analizy przesłanek go uzasadniających oraz choćby uproszczonego udokumentowania poczynionych ustaleń.

Sąd podkreślił, powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 maja 2023 r. (sygn. P 12/18), że dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia narusza konstytucyjną ochronę własności wyrażoną w art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. W rozpoznawanej sprawie ani przy pierwotnym wpisie z 2010 r., ani przy jego aktualizacji z 2021 r. właściciele nie zostali prawidłowo zawiadomieni, a karty adresowe nie wskazywały indywidualnych wartości zabytkowych budynku ani nie zawierały dokumentacji potwierdzającej przeprowadzenie rzetelnej analizy w tym zakresie.

Znaczenie rozstrzygnięcia i efekt dla naszego Klienta – rozbiórka budynku

Stwierdzenie przez Sąd bezskuteczności zaskarżonej czynności oznaczało, że budynek przestał formalnie figurować w Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta i Gminy Skawina, a tym samym odpadła podstawa do dalszego stosowania ograniczeń wynikających z ochrony konserwatorskiej. Dzięki temu nasz Klient uzyskał możliwość przeprowadzenia rozbiórki budynku, o którą zabiegał od dawna ze względu na jego zły stan techniczny.

Budynek przed rozpoczęciem rozbiórki – zdjęte poszycie dachu

Nadzór nad przebiegiem prac rozbiórkowych

Prace rozbiórkowe w toku

Teren nieruchomości po zakończeniu rozbiórki

Sprawy dotyczące gminnej ewidencji zabytków pokazują, że ochrona konserwatorska nałożona bez zachowania podstawowych gwarancji proceduralnych – w tym prawidłowego zawiadomienia właściciela oraz rzetelnego wykazania wartości zabytkowej obiektu – może zostać skutecznie zakwestionowana. Analiza dokumentacji oraz przebiegu procedury wpisu stanowi istotny element prowadzonych przez naszą Kancelarię spraw dotyczących wykreślenia z gminnej ewidencji zabytków. Sąd zasądził ponadto od Burmistrza Miasta i Gminy Skawina na rzecz naszego Klienta zwrot kosztów postępowania.

Jeżeli  napotkałeś podobny problem dotyczący wykreślenia z gminnej ewidencji zabytków. Zachęcamy do kontaktu. Poniżej przesyłamy nagranie, które stanowi zwieńczenie rzeczonego sukcesu oraz ukazuje, że ochrona prawa własności – jest możliwa. 

Konsultacja