Gminna Ewidencja Zabytków może stanowić wyzwanie dla właścicieli nieruchomości, informacje o niej nie są tak łatwo dostępne, jak informacje dotyczące rejestru zabytków, a ujęcie w niej konkretnej nieruchomości wiele lat temu może być sporą niespodzianką dla nowych właścicieli czy następców prawnych. W niniejszym artykule postaram się odpowiedzieć na podstawowe pytania, które mogą się nasunąć właścicielom nieruchomości posiadających szczególne walory historyczne czy artystyczne.
Dlaczego moja nieruchomość została wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków?
Zgodnie z art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami „wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy”. W ust. 5 wskazano, że w gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:
- zabytki nieruchome wpisane do rejestru;
- inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków;
- inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Z powyższego wynika, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) ma obowiązek umieszczać w Gminnej Ewidencji Zabytków (dalej również jako „GEZ”) wszystkie zabytki nieruchome wpisane do rejestru zabytków na podstawie właściwych decyzji administracyjnych, inne zabytki znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz zabytki wyznaczone przez niego w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. W przepisach wielokrotnie użyto określenia „zabytek nieruchomy”, dlatego, żeby lepiej je zrozumieć, konieczne jest poznanie definicji legalnej tego słowa:
zabytek – nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową,
zabytek nieruchomy – nieruchomość, jej część lub zespół nieruchomości, o których mowa w pkt 1 (czyt. powyżej).
Wszystkie nieruchomości spełniające powyższe kryteria powinny zostać zatem ujęte w GEZ. Stanowi ona podstawę do sporządzania programów opieki nad zabytkami przez województwa, powiaty i gminy. Przygotowywane przez jednostki samorządu terytorialnego dokumenty wyznaczają kierunki w zakresie ochrony zabytków znajdujących się na terenie danej jednostki, wskazują, jakie metody dotyczące opieki nad zabytkami będą stosowane oraz zawierają informacje o planowanym sposobie upowszechniania dziedzictwa gminy.
Podsumowując, jeżeli Twoja nieruchomość posiada szczególne walory historyczne, artystyczne czy naukowe to kwalifikuje się do wpisania jej do Gminnej Ewidencji Zabytków. Jeśli posiadasz na swojej działce obiekt wybudowany wiele lat temu, w stylu charakterystycznym dla danego regionu, to możesz się spodziewać, że Twoja nieruchomość zostanie lub została uwzględniona w ewidencji. Pewność w tym zakresie mogą mieć natomiast właściciele nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, który dotyczy ochrony zabytków w jeszcze szerszym zakresie.
Jakie są skutki wpisania mojej nieruchomości do Gminnej Ewidencji Zabytków?
Konsekwencją wpisania nieruchomości do GEZ jest nałożenie pewnych ograniczeń na właściciela tej nieruchomości. Dotyczą one przede wszystkim konieczności uzgadniania decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej z wojewódzkim konserwatorem zabytków. To ograniczenie prowadzi do sytuacji, w której właściciele nieruchomości wpisanych do GEZ, a będących w złym stanie technicznym, nie otrzymują pozwolenia na rozbiórkę i muszą utrzymywać np. grożący zawaleniem budynek. W celu ochrony zabytków właścicielom odmawia się również nadzwyczaj często wydania decyzji o pozwoleniu na rozbudowę czy nadbudowę zabytkowego obiektu.
Wpis do GEZ powoduje ograniczenia prawa własności, ale jednocześnie nie nakłada na właścicieli dodatkowych obowiązków (tak jak to się dzieje po wpisaniu nieruchomości do rejestru zabytków). Właściciele nie mają również możliwości pozyskania dotacji ze środków publicznych w celu renowacji takich zabytków. Wpis stanowi ograniczony sposób ochrony zabytków sprowadzający się przede wszystkim do braku możliwości samodzielnego wydawania decyzji administracyjno – budowlanych przez odpowiednie organy. Konieczny jest udział konserwatora zabytków, który jest bezpośrednio odpowiedzialny za ochronę zabytków na danym obszarze.
Mając na uwadze szeroki katalog sytuacji, w których konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę oraz restrykcyjne podejście konserwatorów zabytków, ww. ograniczenia mogą stanowić dla właścicieli problem nie do pokonania, nawet z pomocą profesjonalnego pełnomocnika.
Co mogę zrobić, żeby moja nieruchomość została usunięta z Gminnej Ewidencji Zabytków?
Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i prosta. Aby jej udzielić, trzeba przeanalizować kwestię zasadności umieszczenia nieruchomości w ewidencji oraz procedurę, w jakiej zostało to dokonane, tj. czy umożliwiono właścicielowi obronę przed nałożeniem tego ograniczenia.
Podstawowym sposobem działania, łatwym do wykonania samodzielnie przez właściciela, jest wysłanie do organu prowadzącego Gminną Ewidencję Zabytków wniosku o usunięcie nieruchomości z GEZ ze względu na to, że budynek nie stanowi zabytku w rozumieniu przepisów ustawy ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Co do zasady jednak istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że organ taki wniosek uwzględni i nieruchomość zostanie usunięta z GEZ.
Dlatego w kolejnym kroku należy zweryfikować, kiedy i na podstawie jakiego aktu prawnego obiekt został wpisany do GEZ. Data wydania aktu prawnego stanowiącego podstawę wpisu będzie miała znaczenie w kontekście zastosowania odpowiednich przepisów. Inny będzie bowiem plan działania w przypadku nieruchomości wpisanej aktem prawnym wydanym przed nowelizacją przepisów administracyjnych, która weszła w życie 1 czerwca 2017 r., a inny, jeżeli akt prawny został wydany po tej dacie.
Jakie trzeba podjąć czynności, jeżeli zarządzenie prezydenta miasta, wójta lub burmistrza (lub uchwała odpowiedniego organu gminy) zostało wydane przed 1 czerwca 2017 r.?
Podstawą do zaskarżenia aktu prawnego wydanego przez jeden z organów gminy będzie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu sprzed wejścia w życie nowelizacji:
„Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.”
Jak wynika z zacytowanego przepisu, zanim właściciel będzie uprawniony do wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, konieczne jest skierowanie do organu, który wydał akt prawny, wezwania do usunięcia naruszenia. Po nieotrzymaniu odpowiedzi lub otrzymaniu odpowiedzi odmownej właściciel może wnieść skargę do sądu administracyjnego.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego należy wykazać naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia skarżącego uchwałą lub zarządzeniem wydanym przez organ. W przypadku omawianego zagadnienia Gminnej Ewidencji Zabytków naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia stanowi przede wszystkim ograniczenie prawa własności nieruchomości bez przeprowadzenia odpowiedniej procedury wpisu nieruchomości do GEZ, w której właściciel miałby możliwość zapoznać się z materiałem dowodowym i przedstawić swoje stanowisko. Zgodność z Konstytucją procedury wpisu zabytków do GEZ negatywnie ocenił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 11 maja 2023 r., P 12/18, OTK-A 2023, nr 46:
Art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r. poz. 840) w zakresie, w jakim ogranicza prawo własności nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Jaki będzie plan działania, jeżeli zarządzenie prezydenta miasta, wójta lub burmistrza (lub uchwała rady gminy) zostało wydane po 1 czerwca 2017 r.?
Plan działania oraz podstawa prawna będą zasadniczo podobne. Istotna będzie jednak jedna różnica wynikająca bezpośrednio z przepisu art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym w brzmieniu po nowelizacji, która weszła w życie 1 czerwca 2017 r.:
Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
Właściciel obiektu wpisanego do GEZ na podstawie zarządzenia lub uchwały wydanej po 1 czerwca 2017 r. nie będzie musiał przed wniesieniem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wzywać organu do usunięcia naruszenia.
Co mogę zrobić, aby moja nieruchomość nie została wpisana do Gminnej Ewidencji Zabytków?
Sytuacja właścicieli nieruchomości wpisanych do GEZ jest dość jasna, opisane powyżej ścieżki postępowania zostały już przez wielu z nich wykorzystane do stwierdzenia nieważności lub niezgodności z prawem uchwały czy zarządzenia przez sądy administracyjne. Sytuacja właścicieli nieruchomości, wobec których gmina sygnalizuje zamiar ujęcia w GEZ, wygląda jednak inaczej.
Po wydaniu zacytowanego powyżej wyroku przez Trybunał Konstytucyjny procedura ujmowania nieruchomości w GEZ powinna ulec zmianie, zapewniając właścicielom czynny udział oraz możliwość zapoznania się z dostępnym materiałem dowodowym. Ważne jest przede wszystkim to czy właściciel może zapoznać się z argumentacją konserwatora zabytków dotyczącą zasadności uznania obiektu za zabytek i ujęcia go w GEZ. Wartość historyczna czy artystyczna obiektu może stanowić w dużej mierze kwestię ocenną, dlatego wsparcie profesjonalnego pełnomocnika posiadającego odpowiednie doświadczenie może się okazać nieocenione i kluczowe.
Podsumowanie
Przedstawione w niniejszym tekście rozwiązania znajdą zastosowanie również w sprawach dotyczących wpisu do Wojewódzkiej Ewidencji Zabytków. Co jednak istotne, każda z tego typu sprawa jest inna, dlatego najlepiej przed podjęciem jakichkolwiek działań skonsultować swoją sprawę bezpośrednio z prawnikiem. Niniejszy wpis nie stanowi bowiem porady prawnej, a ma na celu jedynie jedynie pobieżne przedstawienie zagadnienia, w sposób pozwalający właścicielowi na chociaż częściowe zrozumienie sytuacji, w jakiej się znajduje.
Mając na uwadze poziom skomplikowania opisanych zagadnień, zapraszam do bezpośredniego kontaktu z kancelarią, jeśli potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z ochroną obiektów stanowiących (lub być może stanowiących) zabytki.
