Wygrana Kancelarii w sprawie zaświadczenia o samodzielności lokalu z antresolą
Piotr Konopka
·7 min czytania
Samorządowe Kolegium Odwoławcze uwzględniło zażalenie przygotowane przez naszą Kancelarię, uchyliło w całości odmowę wydania zaświadczenia o samodzielności lokali z antresolami i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. To kluczowe rozstrzygnięcie dla możliwości wydzielania lokali z antresolami w inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych.
W prowadzonej przez naszą kancelarię sprawie reprezentowaliśmy inwestora ubiegającego się o zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym. Lokale zostały zaprojektowane z antresolami, a ich powierzchnia była ujęta w dokumentacji projektowej i inwentaryzacyjnej.
Zaświadczenie o samodzielności jest potrzebne do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Odmowa jego wydania może więc zatrzymać proces wyodrębnienia lokalu, założenia dla niego księgi wieczystej i przeniesienia własności na nabywcę. W przypadku inwestycji mieszkaniowej spór o sposób obliczenia powierzchni może mieć bezpośredni wpływ na cały harmonogram sprzedaży.
Odmowa wydania zaświadczenia przez organ I instancji
Organ pierwszej instancji przyjął, że antresola nie jest pomieszczeniem, ponieważ nie została wydzielona trwałymi ścianami. Z tego założenia wyprowadził wniosek, że jej powierzchnia nie powinna zostać zaliczona do powierzchni użytkowej lokalu.
W ocenie organu antresola stanowiła jedynie otwartą przestrzeń nad częścią kondygnacji, podobną do balkonu wewnętrznego. Ponieważ powierzchnia wskazana we wniosku obejmowała antresolę, organ odmówił potwierdzenia samodzielności lokali w żądanej treści.
Taka interpretacja pomijała jednak różnicę między wydzieleniem całego lokalu od innych lokali i części wspólnych a wewnętrznym układem jego pomieszczeń. Nie uwzględniała też przepisów regulujących obliczanie powierzchni na etapie projektu budowlanego.
SKO uznało sformułowane przez nas zarzuty za zasługujące na uwzględnienie. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji nie przeprowadził prawidłowego postępowania wyjaśniającego i bezzasadnie przyjął, że lokale objęte wnioskiem nie spełniają wymagań samodzielności.
Kolegium zwróciło uwagę, że antresola jest częścią kondygnacji lub pomieszczenia. Jej powierzchnia pozostaje więc częścią tej przestrzeni i nie może zostać pominięta wyłącznie z powodu otwartego charakteru. Antresole pełnią przy tym rzeczywiste funkcje użytkowe i wpływają na wartość lokalu.
Istotne znaczenie miało pominięcie przez organ zatwierdzonego projektu budowlanego, opracowania dotyczącego wyodrębnienia lokali oraz decyzji wydanych na etapie budowy i oddawania obiektu do użytkowania. Zdaniem SKO argumentacja uzasadniająca odmowę nie znajdowała podstaw w przepisach prawa powszechnie obowiązującego ani w poglądach doktryny.
W konsekwencji Kolegium uchyliło odmowę w całości. Organ pierwszej instancji ma ponownie zweryfikować wniosek, uwzględniając dokumentację oraz ocenę prawną przedstawioną w postanowieniu odwoławczym.
Czym jest zaświadczenie o samodzielności lokalu?
Zgodnie z art. 2 ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny to izba albo zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służących wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie ustawowych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. W mieście na prawach powiatu zadanie to wykonuje prezydent miasta.
Od 2018 r. kontrola organu obejmuje również zgodność ustanowienia odrębnej własności lokalu z aktami planistycznymi oraz dokumentami procesu budowlanego wskazanymi w art. 2 ust. 1a ustawy. Zakres badania nie ogranicza się więc do samego rzutu lokalu, lecz powinien uwzględniać cały dostępny materiał urzędowy.
Zaświadczenie jest oświadczeniem wiedzy organu. Potwierdza stan wynikający z ewidencji, rejestrów, dokumentacji i innych danych pozostających w posiadaniu urzędu. Organ może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające w koniecznym zakresie, ale powinien ocenić wszystkie dokumenty istotne dla treści żądanego zaświadczenia.
Antresola w przepisach techniczno-budowlanych
Przepisy warunków technicznych definiują antresolę jako górną część kondygnacji lub pomieszczenia, znajdującą się nad stropem pośrednim, o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia i niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.
Otwarty charakter nie jest zatem wadą antresoli, lecz jej cechą definicyjną. Posłużenie się samym brakiem ściany od strony wnętrza jako argumentem przeciwko zaliczeniu antresoli do lokalu prowadziłoby do zanegowania konstrukcji wyraźnie dopuszczonej przez przepisy techniczne.
Dodatkowo § 20 ust. 1 pkt 4 lit. b rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego stanowi, że powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię antresol. Przepis ten ma bezpośrednie znaczenie dla sposobu przedstawienia powierzchni w projekcie architektoniczno-budowlanym i stanowi ważny punkt odniesienia przy ocenie dokumentacji składanej z wnioskiem o zaświadczenie.
Nie oznacza to, że każdy lokal z antresolą automatycznie spełnia wszystkie wymagania samodzielności. Organ nadal bada zgodność stanu faktycznego z projektem i decyzjami budowlanymi, a także techniczne i funkcjonalne cechy lokalu. Nie powinien jednak usuwać powierzchni antresoli z obliczeń wyłącznie dlatego, że przestrzeń ta pozostaje otwarta od strony wnętrza lokalu.
Wymóg trwałych ścian a wewnętrzny układ lokalu
Wymóg wydzielenia trwałymi ścianami dotyczy lokalu jako całości. Granice lokalu powinny oddzielać go od innych lokali i od nieruchomości wspólnej, tak aby można było korzystać z niego niezależnie.
Ustawa nie wymaga natomiast, aby każda strefa funkcjonalna wewnątrz mieszkania była otoczona pełnymi ścianami. Współczesne lokale często obejmują otwartą kuchnię, schody wewnętrzne, podesty albo antresolę. O samodzielności decyduje to, czy cały lokal tworzy wydzieloną i funkcjonalną przestrzeń, a nie liczba przegród pomiędzy jej poszczególnymi częściami.
Dokumenty istotne przy ponownym rozpatrzeniu wniosku
Spór o powierzchnię antresoli nie powinien być rozstrzygany na podstawie jednego rysunku albo wybranej definicji z innej ustawy. Organ powinien zestawić ze sobą dokumenty powstałe na kolejnych etapach inwestycji.
Rozbieżność między projektem a stanem wykonanym może uzasadniać dalsze wyjaśnienia. Jeżeli jednak antresola została przewidziana w zatwierdzonej dokumentacji i wykonana zgodnie z nią, organ powinien odnieść się do tych dokumentów wprost, zamiast zastępować ich analizę ogólnym stwierdzeniem o braku ścian.
Skutek korzystnego postanowienia SKO
Uchylenie postanowienia usuwa z obrotu odmowę wydania zaświadczenia. Sprawa wraca do organu pierwszej instancji, który ma obowiązek przeprowadzić ponowną ocenę i uwzględnić okoliczności oraz wytyczne wskazane przez organ odwoławczy.
SKO nie może w takim przypadku samo wystawić zaświadczenia w miejsce starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu. Z tego powodu korzystne rozstrzygnięcie ma formę kasacyjną: uchyla wadliwą odmowę i otwiera drogę do wydania zaświadczenia przez organ właściwy.
Dla inwestora jest to realny sukces procesowy, ponieważ pierwotna odmowa przestaje obowiązywać, a kluczowa argumentacja prawna podlega ponownej ocenie zgodnie z kierunkiem określonym przez SKO. Ostatecznym celem pozostaje jednak uzyskanie zaświadczenia i zakończenie procedury wyodrębnienia lokalu.
