Prawo własności budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej a możliwość uzyskania „bezpiecznego kredytu 2 procent”

Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% wprowadziła preferencyjne rozwiązania w kredytowaniu zakupu pierwszej nieruchomości dla osób, które nie ukończyły 45. roku życia.

Jednym z warunków uzyskania kredytu na zasadach wynikających z ustawy jest to, aby kredytobiorca oraz osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe nie posiadali prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (art. 9a ust. 1 lit. a ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%)

W praktyce zapisy ustawy budzą wątpliwości natury prawnej. Jedną takich kwestii jest, czy osoba będąca właścicielem budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej (lub której partner, lub partnerka jest właścicielem takiego budynku) może starać się o uzyskanie kredytu 2 procent.

Dom jednorodzinny w rozumieniu ustawy o bezpiecznym kredycie 2% a budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu ustawy Prawo budowlane

Zgodnie z art. 2 pkt 3 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (dalej również jako „Ustawa”) ilekroć w Ustawie jest mowa o domu jednorodzinnym – należy przez to rozumieć położony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;

W myśl z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powyższego wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku (wyrok NSA z 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1445/20).

A contrario, budynek niespełniający wskazanych wyżej kryteriów (tj. taki, który w szczególności nie jest budynkiem wolnostojącym albo budynkiem w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej) nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 3 pkt 2a Prawo budowlane.

Zabudowa zagrodowa – definicja legalna i orzecznictwo

Brak jest aktualnie legalnej definicji zabudowy zagrodowej w akcie prawnym rzędu ustawy. Definicja taka znajduje się natomiast w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225). Zgodnie z § 3 pkt 3 ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o zabudowie zagrodowej – należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Powyższą definicję uzupełnia bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Jak wskazał Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 24 sierpnia 2017 r., sygn. akt II SA/Po/471/17: Przez pojęcie „zagrody” rozumie się zespół zabudowań na terenie wiejskim lub podmiejskim składający się z domu mieszkalnego i budynków gospodarczych (stodoły, obory, spichlerza). Są to zabudowania najczęściej otoczone płotem i ustawione wokół wewnętrznego podwórza. Pojęcie „zabudowy zagrodowej” oznacza więc zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarsko-inwentarskie, położony w obrębie jednego podwórza, przy czym ustawodawca dopuszcza również rozproszoną zabudowę zagrodową.

Z kolei w wyroku z 21 czerwca 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 611/16 skonstatował: Przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p. za definicję nie może być uznane pojęcie „zabudowy zagrodowej” w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 grudnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania. W rezultacie, pojęcie to jest rozumiane – przy zastosowaniu wykładni językowej – jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Rzeczona zabudowa to w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych bądź w gospodarstwach leśnych. Zabudowa zagrodowa to inaczej siedlisko, czyli funkcjonalnie zorganizowane w ramach jednego podwórka zabudowania o charakterze gospodarczym (produkcyjnym) oraz mieszkaniowym służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Zabudowa jednorodzinna a zabudowa zagrodowa

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym ugruntowany jest pogląd, iż zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy, odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4.12.2008 r., II OSK 1536/07 oraz wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Poznaniu z 4.09.2013 r., IV SA/Po 396/13 oraz z 26.11.2010 r., II SA/Po 504/10; w Szczecinie z 14.11.2012 r., II SA/Sz 866/12; w Lublinie z 17.11.2011 r., II SA/Lu 519/11; w Gdańsku z 10.11.2010 r., II SA/Gd 535/10).

Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w wyroku z 29.10.2015 r., II SA/Po 797/15 „1. Zwrot „zabudowa zagrodowa” odnosi się do pewnego zespołu obiektów budowlanych, w ramach którego przynajmniej jeden budynek ma charakter mieszkalny. Uwaga ta zdaje się prima facie prowadzić do wniosku, że zabudowa zagrodowa i zabudowa mieszkaniowa pełnią identyczną funkcję, skoro obie nakierowane są na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Taka konkluzja byłaby jednak nietrafna. Należy bowiem podkreślić, że zabudowa zagrodowa związana jest głównie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Nie można bowiem pominąć faktu, że na wymienioną zabudowę składają się przede wszystkim budynki gospodarcze i inwentarskie, którym jedynie towarzyszy budynek mieszkalny.”

Różnice między zabudową jednorodzinną a zabudową zagrodową w wyczerpujący sposób omówiono w uzasadnieniu wyroku WSA w Krakowie z 20 września 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 701/19:

Zabudowa zagrodowa stanowi bowiem inny, szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, […].

Zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w gospodarstwach rolnych. Przez zabudowę taką należy rozumieć zespół budynków obejmujący dom mieszkalny oraz związane z produkcją rolną – zabudowania gospodarskie. Budynki te, co do zasady, położone są w obrębie jednego podwórza (por. np. NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2014 r. (sygn. akt II OSK 2333/12).

Wprawdzie zarówno zabudowa jednorodzinna, jak i zagrodowa, służą realizacji tego samego celu (zamieszkiwanie), to jednak z uwagi na różny sposób zagospodarowania terenu nie można przyjąć, iż zabudowa jednorodzinna stanowiłaby kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa służy przede wszystkim prowadzeniu działalności gospodarczej i stanowi miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo (por. NSA wyroku z dnia 7 lipca 2007 r., sygn. akt: II OSK 1079/07).

Zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna różnią się względem siebie, co do parametrów i cech zabudowy. […]

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych – to dwa odrębne rodzaje zabudowy, co wynika z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 20013 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.

Własność budynku w zabudowie zagrodowej a spełnienie warunków wnioskowania o bezpieczny kredyt 2 procent — podsumowanie

Dotychczasowe rozważania uzasadniają wniosek, że aby budynek mieszkalny spełniał definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, musi on funkcjonować w ramach jednego z czterech typów zabudowy wskazanych w tym przepisie (wolno stojący, w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej).

Ponadto nie ulega wątpliwości, że zabudowa zagrodowa jest odmiennym typem zabudowy od typów wskazanych w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego. Tym samym budynek funkcjonujący w ramach zabudowy zagrodowej, nawet jeżeli spełnia funkcję mieszkalną, nie będzie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, o którym mowa w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego.

Jeżeli budynek funkcjonuje właśnie w ramach zabudowy zagrodowej, to nie jest on budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego. W konsekwencji nie jest on również domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 procent, gdyż pojęcia „domu jednorodzinnego” i „budynku mieszkalnego jednorodzinnego” pokrywają się (mają to samo znaczenie).

Osoba będąca właścicielem budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej (lub której partner lub partnerka jest właścicielem takiego budynku) może zatem skutecznie starać się o uzyskanie kredytu 2%, o ile spełnia inne wymogi z ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 procent.

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią

Niniejszy wpis stanowi możliwą interpretację i kierunek analityczny omówionych w nim przepisów. Autor nie gwarantuje, że taka interpretacja i kierunek będą podzielone w ewentualnym postępowaniu o charakterze spornym. Kancelaria ani autor nie ponoszą odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych w oparciu o opinie przedstawione w niniejszym wpisie.

Jeżeli potrzebujesz profesjonalnej porady w indywidualnej sprawie, skontaktuj się z nami!