W dniu 8 marca 2019 roku Wojewoda Małopolski wydał rozstrzygnięcie nadzorcze nr WN.II.4131.1.7.2019, mocą którego stwierdził nieważność §5 Uchwały nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 stycznia 2019 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r., poz. 1496).

O wątpliwościach co do zgodności ze specustawą mieszkaniową przyjętej przez Radę Miasta Krakowa uchwały w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych mowa była już w poprzednim wpisie – http://bruzda-konopka.pl/2019/03/01/lokalne-standardy-urbanistyczne-miasta-krakowa/. Wojewoda Małopolski podzielił zatem wątpliwości sygnalizowane w poprzednim wpisie co do sposobu określenia maksymalnej wysokości obiektów realizowanych w ramach inwestycji mieszkaniowej. W tym miejscu warto przyjrzeć się argumentacji, jaka przemawiała za taką treścią rozstrzygnięcia nadzorczego.

Wysokość zależna tylko od kondygnacji nadziemnych

Wątpliwości organu nadzoru wzbudził brak precyzyjnego wskazania w uchwale, iż w omawianej sytuacji mowa jest o kondygnacjach nadziemnych, a nie o kondygnacjach w ogóle. Jak bowiem wskazano w przepisie art. 17 ust. 6 pkt 2 ustawy, maksymalna wysokość takich budynków może wynosić wskazaną w ustawie liczbę kondygnacji nadziemnych. W konsekwencji Wojewoda Małopolski uznał, że lokalne standardy urbanistyczne w zakresie określania wysokości zabudowy budynków objętych inwestycją mieszkaniową winny odnosić się również do kondygnacji nadziemnych, nie natomiast, jak to ustaliła Rada Miasta Krakowa, do całkowitej liczby kondygnacji.

Niewłaściwe obniżenie wysokości obiektów

W ocenie organu nadzoru z przywołanych przepisów ustawy jednoznacznie wynika, że ustawodawca dopuścił realizację inwestycji mieszkaniowych o wysokości 14 kondygnacji lub wyższych, jeżeli w bliskim sąsiedztwie inwestycji znajdują się już budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej 14 kondygnacji. W ramach przyznanej ustawą kompetencji do ustalenia przez gminę lokalnych standardów urbanistycznych dopuszczono możliwość określenia standardów innych niż ustawowo ustalone, z tym zastrzeżeniem, że dotyczą one ściśle określonych parametrów oraz z wyraźnym wskazaniem, iż nie mogą się one różnić o więcej niż 50 % od standardów określonych ustawą. W ocenie Wojewody Małopolskiego w przypadku określenia standardu urbanistycznego dotyczącego kondygnacji, a zatem wysokości inwestycji mieszkaniowych, dopuszczalne jest obniżenie wysokości zabudowy budynków maksymalnie do 7 kondygnacji (tj. 50% z 14 kondygnacji). Brak jest natomiast podstaw prawnych do wprowadzania dalej idących ograniczeń w zakresie wysokości inwestycji mieszkaniowej. Tymczasem Rada Miasta Krakowa w kwestionowanym zapisie uchwały przyjęła rozwiązanie prowadzące do ograniczenia maksymalnej wysokości inwestycji mieszkaniowych realizowanej w bliskim sąsiedztwie budynków o wysokości przekraczającej 7 kondygnacji nadziemnych. Jak dalej wskazał Wojewoda: W ocenie organu nadzoru Rada Miasta Krakowa w ramach § 5 ust. 2 wprowadziła nieuprawnione odstępstwo od cytowanych ostatnio norm w ten sposób, że zamiast przyjąć jako parametry odniesienia budynki powyżej 14 kondygnacji (nadziemnych) przyjęto parametry w postaci budynków mieszkalnych przekraczających 7 kondygnacji. Zabieg ten powoduje sprzeczny z ustawa skutek w postaci obniżenia dopuszczalnej zabudowy nawet poniżej przyjętego przez Radę Miasta parametru podstawowego ujętego w § 5 ust. 1 uchwały, tj. poniżej 7 kondygnacji. Przenosząc powyższą regulację uchwały na konkretne przykłady, zauważyć wypada, co następuje. Jeżeli w odległości 500 m, od budynków objętych inwestycją mieszkaniową są budynki wyższe niż 7 kondygnacji, to wysokość budynków objętych inwestycją zostaje obniżona o 50% w stosunku do wysokości istniejących budynków. Przykładowo, jeżeli w bliskim sąsiedztwie realizowanej inwestycji są budynki mieszkalne np. o wysokości 10 kondygnacji, to w wyniku zastosowania regulacji Rady Miasta Krakowa wysokość inwestycji wynosić może jedynie 5 kondygnacji. Przykład ten obrazuje, że przyjęte przez Radę Miasta Kraków lokalne standardy urbanistyczne w istocie przekraczają ustawowo określony wskaźnik 50 %, w ramach którego dopuszczalne jest wprowadzenie lokalnych standardów urbanistycznych w zakresie określenia maksymalnej wysokości inwestycji mieszkaniowych ze względu na występującą w sąsiedztwie zabudowę. (…) Biorąc pod uwagę wyjściowy, normatywnie zakreślony parametr 14 kondygnacji (art. 17 ust. 6 ustawy), w obu opisanych przypadkach obniżenie wysokości wbrew przywołanym normom ustawowym, nastąpi o więcej niż 50%. Dopiero poczynając od 14 kondygnacji regulacja uchwały mogłaby odpowiadać regulacji ustawowej.

Skutki prawne rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego

Publikacja rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego skutkuje utratą mocy obowiązującej zakwestionowanego postanowienia uchwały Rady Miasta Krakowa. Rozstrzygnięcie to może zostać zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, jednak co do zasady wniesienie skargi nie powoduje wstrzymania wykonalności rozstrzygnięcia nadzorczego. Oznacza to w praktyce, że do czasu – hipotetycznego – prawomocnego wyroku sądu administracyjnego uchylającego rozstrzygnięcie nadzorcze zakwestionowany przez Wojewodę Małopolskiego §5 uchwały nie obowiązuje. Wiążące są zatem w tym zakresie przepisy specustawy mieszkaniowej określające maksymalną wysokość obiektów realizowanych w tym szczególnym trybie.