W dniu 7 lutego 2019 roku pod poz. 1097 opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Uchwała nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 stycznia 2019 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na potrzeby realizacji inwestycji mieszkaniowych, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r., poz. 1496). Link, pod którym dostępna jest uchwała.

Lokalne regulacje

Mocą tej uchwały lokalny prawodawca, działając na podstawie art. 19 tzw. specustawy mieszkaniowej, przyjął lokalne standardy urbanistyczne, regulując w szczególności: maksymalną odległość inwestycji mieszkaniowej od przystanku komunikacyjnego (250m), od szkoły podstawowej (750m) oraz przedszkola (750m), od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu (750m), liczbę miejsc parkingowych do obsługi inwestycji mieszkaniowej oraz wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową. Szczególnie ostatni parametr określony w uchwale nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 30 stycznia 2019 r. wymaga komentarza. Zgodnie z §5 tej uchwały: 1. Budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 7 kondygnacji. 2. Jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową w istniejącej zabudowie znajdują się budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 1, to wówczas maksymalna wysokość budynków objętych inwestycja mieszkaniowa zostaje obniżona do wysokości najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie pomniejszonej o wysokości 50 % liczby jego kondygnacji.

Wątpliwości co do zgodności ze specustawą mieszkaniową

Można mieć poważne wątpliwości co do zgodności §5 ust. 2 uchwały nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa z art. 19 ust. 2 pkt 1 specustawy mieszkaniowej, który dopuszcza możliwość uchwalenia standardów lokalnych różnych nie więcej niż o 50% od standardów ustawowych, określonych w art. 17 ust. 2, 4, 6 i 7. W tym zakresie w specustawie mieszkaniowej przewidziano, że co do zasady poza miastami oraz w miastach do 100 tys. mieszkańców budynki realizowane jako inwestycja mieszkaniowa nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców – nie wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych. W istotnym dla powyższego zagadnienia art. 17 ust. 7 specustawy mieszkaniowej ustawodawca przyjął zaś następujące rozwiązanie: Jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 6, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową w miejscowościach, o których mowa w ust. 6, wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. Porównanie treści §5 ust 2 uchwały nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa z art. 17 ust. 7 nasuwa wniosek, że regulacja zawarta w uchwale realizuje cel wprost odwrotny do celu, jaki realizuje art. 17 ust. 7. O ile bowiem powołany przepis specustawy mieszkaniowej jest podstawą do podwyższenia parametru maksymalnej wysokości budynku, dla wyrównania z zastanym sąsiedztwem, o tyle w przypadku §5 ust. 2 uchwały dojść może do dodatkowego obniżenia w porównaniu do reguły ogólnej wyrażonej w §5 ust. 1. W sytuacji zatem, gdy hipotetycznie w odległości mniejszej niż 500 m od planowanego budynku istnieją budynki o wysokości 8 kondygnacji, to maksymalna wysokość realizowanego w Krakowie budynku może wynosić 4 kondygnacje, pomimo przyjętej ogólnie reguły 7 kondygnacji (§5 ust. 1). Nie ulega zatem wątpliwości, że prawodawca lokalny w przyjętej uchwale realizuje cel w postaci redukcji maksymalnej wysokości, co może naruszać ład przestrzenny w sytuacji jednolitej i zwartej zabudowy w najbliższym sąsiedztwie. Skoro zaś wolą ustawodawcy było umożliwić podwyższenie maksymalnej wysokości budynku w przypadku, gdy w jego najbliższym otoczeniu znajdują się budynki nawet wyższe niż 14 kondygnacji, to można zasadnie twierdzić, że prawodawca lokalny wykroczył poza delegację ustawową, przyjmując rozwiązanie zawarte w §5 ust. 2 uchwały nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa. Niezależnie od powyższego wątpliwości budzi zakres obowiązywania uchwały nr VI/114/19 Rady Miasta Krakowa oraz jednorodne potraktowanie całego obszaru Gminy pomimo zróżnicowanego określenia poszczególnych parametrów (zwłaszcza wysokości) w obowiązujących w Krakowie planach miejscowych. W zależności bowiem od trybu realizacji inwestycji mieszkaniowej dojść może do nieusuwalnej na poziomie abstrakcyjnym kolizji pomiędzy regulacjami zawartymi w planach miejscowych, a postanowieniami cytowanej wyżej uchwały. Szerzej o tym problemie napisano w opracowaniu autorstwa adw. Piotra Konopki poświęconym specustawie mieszkaniowej, sporządzonym pod merytorycznym patronatem Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP, dostępnym tutaj.